不動産投資ローンおすすめ9選！住宅ローンとの違いも解説

このような方に最適な記事です。

不動産投資をするにあたって、まず調べるのは不動産投資ローンです。

自己資金が少なくてもローンを組めば多額の融資を受けられます。

しかし、不動産投資ローンは種類が多く、どれを選べばいいかわからない方もいるのではないでしょうか。

そこで今回は、おすすめの不動産投資ローンをご紹介します。

選び方や注意点もご紹介するので、これから不動産投資を始めたい方はもちろん、今までの融資先の選び方が正しいのか不安な方も必見です！

不動産投資ローンの選び方

まずは、不動産投資ローンの選び方を3点ご紹介します。

では早速、それぞれについてみていきましょう。

金利の種類で選ぶ

最初にご紹介するのは、金利で選ぶ方法です。

金利はローンを組むなら避けられない費用。

この金利の種類は、主に以下の3つがあります。

ではまずは、この3つが具体的にどういったものなので、それぞれにどういったメリットやデメリットがあるのかについて見ていきましょう。

どんな目的で不動産投資ローンを組むのであれ、自分に合った金利を選ぶことが大切です。

1：変動金利：常に金利が変動する

まずご紹介するのは、「変動金利」です。

変動金利はその名のとおり、市場の動きに合わせて住宅ローンの金利が変動します。

金利は年2回、月々の返済額は5年に1回見直されるのが一般的。

金利変動リスクの対価として、金利は低くなっています。

変動金利のデメリットは、金利が変動するので返済計画を立てにくいこと。

返済額は一定なので、金利が上がると返済額に対する金利の割合が増えます。

そうすると、元金の返済額が減ってしまい、完済が先延ばしになることも。

2：当初固定金利：借入から一定期間は金利が一定

当初固定金利は、「固定金利特約付ローン」または「固定金利期間設定型」と呼ばれることもあります。

借入から一定期間は金利が固定です。

「一定期間」は、数年から数十年までさまざまですが、短いほど低金利なのが一般的です。

当初固定金利のメリットは、「一定期間」の返済計画を立てやすいこと。

たとえば、固定期間を3年に設定した場合、4年目以降は変動金利と固定金利から選択できることが多いです。

契約する不動産投資ローンが当初固定金利なら、固定期間後の金利を事前に調べましょう。

デメリットは、固定期間が終わると金利が上昇すること。

これは、固定期間終了後にどちらの金利を選んでも同じです。

そのため、固定期間中に計画的に返済する必要があります。

3：全期間固定金利：借入から完済まで金利が一定

全期間固定金利は、借入から完済まで金利が一定。

「長期固定金利」とも呼ばれます。

全期間固定金利のメリットは、返済計画の立てやすさ。

必要な住宅ローン代が明確になるので、返済計画が立てやすくなります。

一方デメリットは、金利が高めなこと。

全期間固定金利なら、利息にかかる金額も事前にわかるので、利息もあわせて計算しましょう。

金利3種のメリットとデメリット比較表

ここまでで紹介してきた「変動金利・当初固定金利・全期間固定金利」について、メリットとデメリットを以下の表にまとめておきます。

サッと確認して、自身に適した金利の種類を見極めていきましょう。

金融機関の種類で選ぶ

続いて、金融機関で選ぶ方法です。

主な金融機関の種類は、4種類となります。

こちらも順にみていきましょう。

日本政策金融公庫

日本政策金融公庫は、政府系の金融機関。

国民生活の向上や、民間の金融機関の補完が目的です。

民間の金融機関では融資を受けられない事業者などの経営サポートを目的に、ローンの提供をしています。

審査は厳しくないものの、融資額が少なく借入期間が短いのが、日本政策金融公庫の融資の特徴。

金利は2%以下であることが多く、低金利といえるでしょう。

日本政策金融公庫での融資を受けたい方への注意点には、投資目的の融資が受けられないことがあげられます。

不動産賃貸業への融資はできても、建前上は投資目的の人には融資できません。

申請書類や面接では、投資を匂わせる言葉の使用は控えましょう。

都市銀行

都市銀行は、いわゆるメガバンクなどの大手銀行のこと。

「全国展開している銀行＝都市銀行」と考えれば大丈夫です。

都市銀行の特徴は、審査の厳しさ。

大手企業や富裕層が主な融資相手なので、資産状況や事業実績などにも細かいチェックが入ります。

ただ、融資を受けられさえすれば、低金利で多額の融資を受けられるでしょう。

地方銀行

地方銀行は、都市銀行とは逆で特定の地域にだけ進出している銀行のこと。

行名に地域の名前が入っていることが多いので、都市銀行か地方銀行かを見分けるひとつの目安になります。

最大の特徴は、地域密着型であること。

銀行の進出エリアに住んでいる人や、そのエリアにある物件でないと融資を受けられないことも少なくありません。

都市銀行より融資を受けやすいものの、都市銀行より高金利の傾向にあります。

ノンバンク

最後に紹介する金融機関の種類は、「ノンバンク」。

いわゆる預金機能を持たない金融機関がコレにあたります。

つまりは、銀行と呼ばれるもの以外で、不動産投資ローンを提供している機関すべてがノンバンクといえるわけです。

ノンバンクの特徴は、なんといっても審査の通りやすさでしょう。

メガバンクなどと比較すれば、かなり間口は広めといえます。

ただし、その分は金利が高めに設定されてしまいますので、その点には注意が必要です。

金融機関の種類別比較表

ここでは、これまでに紹介してきた金融機関の特徴を、比較表としてまとめておきます。

自身では、どの金融機関の種類が不動産投資ローンを受けやすいのか、また希望とマッチしているのかを見極めるのにお役立てください。

年収で選ぶ

最後にご紹介するのは、年収で選ぶ方法です。

年収500万円以下

年収500万円以下の方の融資における特徴は、審査に通りにくいこと。

また、審査に通っても条件があまりよくないこともあります。

年収500万円以下の方におすすめなのは、政府系の金融機関である日本政策金融公庫。

女性やシニアなど、特定の条件に合う人に対する優遇もあり、民間金融機関よりは個人の資産状況が悪くても融資してくれる可能性があります。

消費者金融機関やノンバンクも候補に入りますが、高金利かつ返済期間が短めの傾向です。

年収1,000万円以下

年収500～1,000万円の人には、地方銀行がおすすめ。

融資対象エリアが広い地方銀行もあるので、住んでいる都道府県以外の地方銀行も積極的に調べてみましょう。

もちろん日本政策金融公庫を利用しても構いませんが、年収500万円以上の方ならある程度の自己資金も見込めます。

そのため、より多額の融資を受けられて返済期間も長い、地方銀行の方が資金繰りもしやすくなります。

年収1,000円越え

年収が1,000万円越えの方なら、都市銀行も候補に入れましょう。

ただし、都市銀行は一番融資が厳しく、資産状況や事業実績もしっかりチェックされます。

都市銀行の融資は、低金利かつ多額の融資を受けられるのがメリットですが、融資額の下限も高額。

つまり「都市銀行の低金利で100万円だけ」は不可能なので、都市銀行の融資を受けるときは、それなりの額を借入する覚悟が必要です。

ただし、都市銀行の融資を一度受けられれば、これから他の金融機関で審査を受けるときに「都市銀行の融資を受けた人」という箔がつきます。

返済計画を立てたうえで余裕があれば、長期的な事業拡大や資産運用も見据えて、都市銀行（メガバンク）の融資を検討してみてください。

不動産投資ローンの注意点

ここからは、不動産投資ローンを選ぶうえでの注意点をご紹介します。

勘違いしやすいポイントや、事前に把握しておくべき内容を含むので、しっかりと目を通しておきましょう。

住宅ローンとの違いは？

まずは、「不動産投資ローン」と「住宅ローン」の違いです。

一見同じに見える「不動産投資」と「住宅」。

特に違いを考えずに住宅ローンを申請してしまうと、やっかいなことになります。

審査内容も違うので、間違えないように

不動産投資ローンはその名のとおり、「不動産業や投資など、収益目的で物件を購入するためのローン」です。

一方で、住宅ローンは「ローンを組む人が入居する物件を、生活目的で購入するためのローン」。

「住宅ローン」というよりは、「マイホームローン」と言った方がわかりやすいかもしれません。

この2つのローンは、購入目的が違うので、当然審査内容も異なります。

住宅ローンの場合は、収入が重要になりますが、不動産投資ローンでは事業実績が融資のポイントです。

不動産担保ローンとの違いは？

よく比較されるもののひとつに、「不動産担保ローン」というものもあります。

結論からいえば、この融資方法でも、不動産投資を行うことは可能です。

不動産投資ローンは、資金使途がその名の通り、不動産投資に限定されます。

一方不動産担保ローンでは、基本資金使途は自由なのです。

ではこれらは、その他に一体何が違うのでしょうか？

審査対象も金利も違う

不動産投資ローンと不動産担保ローンでは、下表のような違いがあります。

これだけの違いがあるのです。

大きくは、資金使途によってどちらにするのか決まるでしょう。

また不動産投資ローンでは、次で紹介する通り、ある程度投資物件が決まっていないと利用はむずかしくなります。

そのため、投資先が理由あって決めることができないのなら、自身が所有する不動産を担保に資金を得るのも手でしょう。

この点は、投資の方向性によっても変わってくる部分ですので、自身にとってどちらが適しているのか確認しておく必要があります。

Tips

この記事でも不動産担保ローンのおすすめを紹介していますが、より不動産担保ローンの商品をみてみたいという方は、以下の記事も参考になります。

【2023年版】不動産担保ローンのおすすめを徹底比較！失敗しない選び方や審査基準も

物件の目星を付けてから申請に行く

当然といえば当然ですが、融資を受けたら購入したい物件の目星をあらかじめつけてから、融資の申請はしましょう。

という意見も一理ありますが、融資する側からすれば、「何を買うのかわからない人に融資できない」と思うのが当然です。

というのが融資の申請になります。

事前に相談しておくのもおすすめ

とはいえ、融資額や借入先が決まらないと、物件を購入できるエリアすら定まりません。

たとえば東京の物件で目星をつけていたのに、東京の金融機関で融資を受けられず、借入できた金融機関では神奈川県の物件しか購入できなかったら、それまでの計画は無駄になってしまいます。

こうした事態を避けるためにも、購入したい物件の目星がある程度ついたら、融資を検討している金融機関に相談に行きましょう。

そのときに、

など、借入できるかどうかが大まかにわかるので、本来門前払いになる審査をする必要がありません。

入居状態によって返済状況が大きく変化する

不動産投資のメリットのひとつは、家賃収入を返済に充てられること。

住宅ローンで購入した物件の返済財源は、基本的に本業の給料だけですが、不動産投資ローンの場合は本業にプラスして家賃収入も返済に充てられます。

たとえば、毎月の返済額20万円でローンを組み、8万円の部屋が6部屋あるアパートを購入したとしましょう。

もし満室なら、「8万円 × 6部屋」で48万円の家賃収入が入ります。

アパートの管理維持費で仮に10万円近くとられても、ローンは全額家賃収入でカバーし、18万円の貯金も可能。

不動産投資は自己資金にも余裕を持つ

しかし、もし半分の3部屋しか入居者がいなかったらどうでしょう？

家賃収入は24万円なので、ローンは家賃収入でまかなえても、アパートの管理維持費で持ち出しが発生します。

アパートの管理維持には、エントランスなど共有スペースの清掃や、通路の電球交換などが該当。

自分でやらないにせよ管理人を雇う形で解決できますが、どのみちその人への給与の支払いが必要です。

こうしたところで手を抜くと、メンテナンスができていない物件として悪い意味で評判になり、入居者が集まらず悪循環に。

上手く不動産投資を続けるためにも、融資だけに頼らず自己資金にも余裕を持って始めましょう。

おすすめの不動産投資ローン9選

ここからは、おすすめの不動産投資ローン9選をご紹介します。

政府系「日本政策金融公庫」の不動産投資ローン

まずは、ここまでで何回か紹介している政府系の「日本政策金融公庫」の不動産投資ローンをご紹介します。

とくに「企業活力強化資金」では、不動産投資ローンとして利用できます。

金利は個人の能力によって異なり、「0.3～2.65%」程度です。

審査結果によっては、担保や保証人不要で借り入れ可能なため、まず検討したい資金調達先といえるでしょう。

また事業内容などによって、「国民生活事業」と「中小企業事業」に分かれます。

融資限度額などが大きく異なるので、どちらに該当するかよく確認しましょう。

ただし、どちらも返済期間は20年と短いため、その点は理解した上で申込むようにしてください。

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メガバンク系不動産投資ローン2選

続いて、メガバンク系の不動産投資ローンをご紹介します。

アパートローン（三井住友銀行）

まずご紹介するのは、三井住友銀行のアパートローン。

借入時に20歳以上の個人または実質個人とみなされる不動産管理会社が融資対象です。

また最低融資額は200万円となり、10万円単位で細かく設定できます。

金利は、変動金利と当初固定金利から選択可能で、融資期間は最長35年と長めなのも嬉しいポイントでしょう。

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アパートローン（みずほ銀行）

みずほ銀行のアパートローンは、20歳以上で安定した収入があれば申請できます。

「安定した収入」は、年収200万円以上が基準といえるでしょう。

メガバンクの不動産投資ローンながら、50万円から5億円まで、1万円単位で融資額を決められるフレキシブルさがメリットです。

また返済期間も最長35年と申し分ありません。

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ネットバンク系不動産投資ローン2選

続いて、実店舗を持たないネットバンクが借入先になる不動産投資ローンをご紹介します。

不動産担保ローン（楽天銀行）

楽天銀行の不動産担保ローン最大のメリットは、最短翌営業日にわかる仮審査結果。

融資までは最短3週間かかりますが、他行にはないスピード感が人気です。

さらに、繰上返済手数料がかからないので、本業でボーナスが入ったときなどに一気に繰り上げ返済できます。

複数の不動産を担保にできるのも、資産運用で不動産投資をしたい方には打ってつけです。

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不動産担保ローン（住信SBIネット銀行）

住信SBIネット銀行の不動産担保ローンは、変動金利型。

以下の3条件を満たせば、融資の申請をすることはできます。

返済期間は最長25年なので、50歳以上の方は借入期間が短いことをわかったうえで申し込みをしましょう。

自動引き落としなので、預金しておけば返済忘れもありません。

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地方銀行系不動産投資ローン2選

ここからは、地方銀行系の不動産投資ローンをご紹介します。

スター不動産担保ローン（東京スター銀行）

東京スター銀行のスター不動産担保ローンは、融資限度額最大1億円。

借入金の用途は自由なので、物件のリフォームや設備の刷新にも利用できます。

原則として保証人不要なのも嬉しいポイントです。

ただし、共有物件を担保にする場合は、物件共有者を連帯保証人にする必要があるので注意しましょう。

アパートローン・大型フリーローン（横浜銀行）

ここまでご紹介した不動産投資ローンは、原則個人向けでした。

しかし、横浜銀行のアパートローン・大型フリーローンは別途相談することで法人も借り入れ可能です。

融資限度額は3億円と、都市銀行にも引け劣りません。

個人資産では到底チャレンジできない物件にも投資できます。

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ノンバンク系不動産投資ローン2選

最後に、ノンバンク系不動産投資ローンをご紹介します。

アパートローン（セゾンファンデックス）

セゾンファンデックスは、株式会社クレディセゾンの100%子会社。

アパートローンは100万円から融資可能で、中古や築年数の古い物件など、他の金融機関での融資が受けられなかった物件でも融資できる可能性があります。

返済期日に遅れる場合や、入院などの事情で返済計画が大きく変化する場合も気軽に相談できる、「安心アフターサービス」もセゾンファンデックスが高い支持を受けている理由です。

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個人向け不動産担保ローン（アサックス）

最後にご紹介するアサックスは、不動産担保ローンを専門に扱う業者です。

そのため、ここまでご紹介した他の金融機関に比べて知名度が劣ると心配している方もいるかもしれませんが、不動産投資ローンについてはプロフェッショナルなので安心して利用できます。

融資額は最大10億円、金利は年2.60～5.90％、返済期間は最長30年と、かなり利用者にやさしい条件で借入可能。

申込みからアフターフォローまで、専属担当者がサポートしてくれるのも嬉しいポイントです。

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金利以外の部分にも注目して不動産投資ローンは選ぼう

今回は、おすすめの不動産投資ローンをご紹介しました。

金利は常に変動しているので、融資を検討するときは必ず確認しましょう。

金利はなるべく低いに越したことはありません。

だからといって、そればかりに注目してしまうのも、実は問題です。

いくら金利がよくとも、融資額が少なくては勝負に出ることは難しくなります。

また、審査事態が厳しく、チャンスを逃すということもあるわけです。

この点は状況を見極めてバランスをとっていくことが大切ということですね！

目的に適した不動産投資ローンを見つけて、理想の物件を購入してくださいね！

この記事の監修者情報

宮野茉莉子
1984年生まれ。東京女子大学卒業後、野村證券に入社。ファイナンシャルプランナーとして活躍。2011年よりフリーランスでライターとして活動し、マネー分野の記事を執筆している。
得意分野：金融商品、投資
資格：2級FP技能士、証券外務員一種、中学高校社会科教員免許