「不動産投資ローンはどこがおすすめ？」
「不動産投資ローンと住宅ローンの違いがわからない…」
不動産投資をするにあたり、まず調べるのは不動産投資ローンではないでしょうか。
自己資金が少なくても、ローンを組めば多額の融資を受けられます。
しかし、不動産投資ローンは種類が多く、どれを選べばいいかわからない方もいるかもしれません。
そこで今回は、おすすめの不動産投資ローンをご紹介します。
選び方や注意点もご紹介するので、これから不動産投資を始めたい方や、今までの融資先の選び方が正しいのか不安な方も必見です。
目次
不動産投資ローンの選び方
まずは、不動産投資ローンの選び方を3点ご紹介します。
- 金利の種類で選ぶ
- 金融機関の種類で選ぶ
- 年収で選ぶ
それぞれについて見ていきましょう。
金利の種類で選ぶ
最初にご紹介するのは、金利で選ぶ方法です。
金利はローンを組むときに避けられない費用。
金利の種類には、主に以下の3つが挙げられます。
- 変動金利
- 当初固定金利
- 全期間固定金利
この3つの具体的な内容と、それぞれにどのようなメリットやデメリットがあるのか解説します。
どのような目的で不動産投資ローンを組む場合でも、自身に合った金利を選んでください。
1：変動金利：常に金利が変動する
まずご紹介するのは、「変動金利」です。
変動金利は、その名のとおり市場の動きに合わせて住宅ローンの金利が変動します。
金利は年2回、月々の返済額は5年に1回見直されるのが一般的です。
金利変動リスクの対価として、金利は低い設定です。
変動金利のデメリットとして、金利が変動するため返済計画を立てにくいことがあります。
返済額は一定であるため、金利が上がると返済額に対する金利の割合も増えます。
そのため、元金の返済額が減り、完済が先延ばしになることもあるでしょう。
2：当初固定金利：借入から一定期間は金利が一定
当初固定金利は、「固定金利特約付ローン」または「固定金利期間設定型」と呼ばれることもあります。
借入から一定期間は金利が固定されます。
「一定期間」は、数年から数十年までさまざまですが、期間が短いほど低金利であることが一般的です。
当初固定金利のメリットとして、「一定期間」の返済計画を立てやすいことが挙げられます。
たとえば、固定期間を3年に設定した場合、4年目以降は変動金利と固定金利から選択できることが多くあります。
契約する不動産投資ローンが当初固定金利であれば、固定期間後の金利を事前に調べておくとよいでしょう。
デメリットは、固定期間が終わると変動金利と固定金利どちらを選んでも金利が上昇することです。
そのため、固定期間中に計画的な返済をおこなってください。
3：全期間固定金利：借入から完済まで金利が一定
全期間固定金利は、借入から完済まで金利が一定で「長期固定金利」とも呼ばれます。
全期間固定金利のメリットは、必要な住宅ローン代が明確になるため返済計画が立てやすい点です。
一方、デメリットは、金利が高いことです。
全期間固定金利であれば利息にかかる金額が事前にわかるため、利息もあわせた計算をおこなうとよいでしょう。
金利3種のメリットとデメリット比較表
ここまでご紹介してきた「変動金利・当初固定金利・全期間固定金利」について、メリットとデメリットを以下の表にまとめておきます。
ぜひ参考にして、自身に合った金利の種類を選んでください。
| 変動金利 | 当初固定金利 | 全期間固定金利 | |
|---|---|---|---|
| メリット | 変動しても金利が平均的に低め | 固定期間中は金利が一定 | 金利が一定なので返済計画を立てやすい |
| デメリット | 金利が変動するので返済計画を立てにくい | 固定期間が終わると金利が上昇する傾向あり | 変動しない代わりに金利が平均的に高め |
金融機関の種類で選ぶ
続いては、金融機関で選ぶ方法です。
主な金融機関の種類は4つあります。
- 日本政策金融公庫
- 都市銀行
- 地方銀行
- ノンバンク
順に見ていきましょう。
日本政策金融公庫
日本政策金融公庫は、政府系の金融機関で、国民生活の向上や民間の金融機関の補完が目的です。
民間の金融機関では融資を受けられない事業者などの経営サポートを目的として、ローンの提供をおこなっています。
審査は厳しくないものの、融資額が少なく借入期間が短い点が日本政策金融公庫の融資の特徴です。
なお、金利は2%以下であることが多いため、低金利です。
ただし、投資目的の融資は受けられないことに注意してください。
不動産賃貸業への融資は可能ですが、投資目的の融資ではありません。
申請書類や面接では、投資を匂わせる言葉の使用は控えましょう。
都市銀行
都市銀行とは、いわゆるメガバンクなどの大手銀行を指します。
「全国展開している銀行＝都市銀行」とイメージしてください。
都市銀行の特徴は、審査の厳しさにあります。
大手企業や富裕層が主な融資相手であるため、資産状況や事業実績などにも細かいチェックをおこないます。
ただし、審査を通過すれば低金利で多額の融資を受けられるでしょう。
地方銀行
地方銀行は、特定の地域にのみ進出している銀行のことです。
行名に地域の名前が入っていることが多く、都市銀行か地方銀行かを見分けるひとつの目安になります。
地方銀行の最大の特徴は、地域密着型であることです。
銀行があるエリアに住んでいる方かエリア内にある物件でなければ、融資を受けられないこともあります。
都市銀行よりも融資を受けやすい一方、高金利であることが多くあります。
ノンバンク
最後にご紹介する金融機関は「ノンバンク」です。
預金機能を持たない金融機関のことを指します。
銀行以外に、不動産投資ローンを提供している機関はすべてノンバンクといってよいでしょう。
ノンバンクの特徴は、とくに審査が通りやすい点です。
ただし、金利が高めの設定であるため注意してください。
金融機関の種類別比較表
これまでにご紹介してきた金融機関の特徴を、比較表としてまとめておきます。
どの金融機関であれば不動産投資ローンを受けやすいか、自身の希望とマッチしているかを見極めるために役立てください。
| 審査の易しさ | 融資額 | 金利 | 借入期間 | |
|---|---|---|---|---|
| 日本政策金融金庫 | 〇 | 少ない | 低い | 短め |
| 都市銀行（メガバンク） | × | 多い | 低い | 長め |
| 地方銀行 | △ | 多い | 高い | 長め |
| ノンバンク | ◎ | 少ない | かなり高い | 長め |
年収で選ぶ
最後にご紹介するのは、年収で選ぶ方法です。
年収500万円以下
年収500万円以下の方は、融資の審査に通りにくいことがあります。
また、審査に通っても条件があまりよくないことがあるかもしれません。
年収500万円以下の方へのおすすめは、政府系の金融機関である日本政策金融公庫です。
女性やシニアなど特定の条件に合う方に対する優遇があり、個人の資産状況が悪くても融資してくれる可能性があります。
消費者金融機関やノンバンクも候補に入りますが、高金利かつ返済期間が短い傾向にあります。
年収1,000万円以下
年収500万円から1,000万円の方には、地方銀行がおすすめです。
融資対象エリアが広い地方銀行もあるため、住まいがある都道府県以外の地方銀行も積極的に調べてみましょう。
年収500万円以上の方ならある程度の自己資金も見込めるため、より多額の融資を受けられて返済期間も長い地方銀行のほうが資金繰りもしやすくなります。
年収1,000円越え
年収が1,000万円を越える方であれば、都市銀行も候補に入れてください。
ただし、都市銀行はもっとも融資が厳しく、資産状況や事業実績も厳しくチェックされます。
都市銀行は低金利で多額の融資を受けられることがメリットですが、融資額の下限も高額です。
「都市銀行の低金利で100万円だけ借りる」ことは不可能で、ある程度の額を借入する必要があります。
ただし、都市銀行の融資を一度受けられると、そのあと他の金融機関で審査を受けるときに「都市銀行の融資を受けた方」と箔がつきます。
返済計画を立てた上で余裕がある方は、長期的な事業拡大や資産運用も見据えて都市銀行（メガバンク）の融資を検討してみてください。
不動産投資ローンの注意点
ここからは、不動産投資ローンを選ぶ上での注意点をご紹介します。
勘違いしやすいポイントや、事前に把握しておくべき内容を含むため、十分に目を通しておいてください。
住宅ローンとの違いは？
まずは、「不動産投資ローン」と「住宅ローン」の違いです。
違いを考えず住宅ローンを申請してしまうと、やっかいなことになるかもしれません。
審査内容も違うので、間違えないように
不動産投資ローンは、その名のとおり「不動産業や投資など、収益目的で物件を購入するためのローン」です。
一方、住宅ローンは「ローンを組む人が入居する物件を、生活目的で購入するためのローン」です。
「住宅ローン」よりも「マイホームローン」と呼ぶほうがわかりやすいかもしれません。
この2つのローンは、購入目的が異なるため、審査内容も異なります。
住宅ローンの場合は収入が重要ですが、不動産投資ローンでは事業実績が融資のポイントです。
不動産担保ローンとの違いは？
不動産投資ローンと比較されるもののひとつに、「不動産担保ローン」があります。
結論からいえば、不動産担保ローンでも不動産投資をおこなうことは可能です。
不動産投資ローンの資金使途は、不動産投資に限定されます。
一方、不動産担保ローンは基本的に資金使途が自由です。
ではこの2つにはどのような違いがあるのでしょうか。
審査対象も金利も違う
不動産投資ローンと不動産担保ローンでは、下表で示す違いがあります。
| 不動産投資ローン | 不動産担保ローン | |
|---|---|---|
| 資金使途 | 不動産投資に関わる費用 | 基本自由 |
| 審査対象 | 投資予定物件 | 所有している不動産 |
| 審査基準 | 投資予定物件に継続的な収益性があるのか | 所有物件に価値があるのか |
| 金利 | 低め | 高め |
以上の違いがあるため、資金使途によってどちらにするか決めてください。
不動産投資ローンは、ある程度投資物件が決まっていなければ利用が難しいでしょう。
投資先を決められない場合には、自身が所有する不動産を担保に資金を得るのもひとつの手段です。
投資の方向性により、自身に適しているかどうかを確認しておくとよいでしょう。
物件の目星を付けてから申請に行く
あらかじめ購入したい物件の目星をつけた上で、融資の申請をおこないましょう。
「予算が決まらないと買うものを選べない」
との意見も一理ですが、融資する側は「何を買うのかわからない人に融資できない」と考えます。
そのため、融資を申請する際には、
「この物件を買いたくて●●万円必要ですが、資産状況や事業実績が▲▲であるため■■万円貸してください」
といった説明が必要です。
事前に相談しておくのもおすすめ
融資額や借入先が決まらないと、物件を購入できるエリアは定まりません。
東京の物件で目星をつけていたにもかかわらず東京の金融機関で融資を受けられない場合には、それまでの計画は無駄になってしまいます。
このような事態を避けるためにも、購入したい物件の目星がある程度ついたら、融資を検討している金融機関に相談してください。
なお、相談するときには、
- 「融資できる」
- 「希望額より少額でよければ融資できる」
- 「融資できない」
などのことが大体わかるため、審査に進む必要がなくなるかもしれません。
入居状態によって返済状況が大きく変化する
不動産投資のメリットのひとつは、家賃収入を返済に充てられることです。
住宅ローンの返済財源は基本的には給料となりますが、不動産投資ローンの場合は家賃収入を加えて返済に充てられます。
たとえば、毎月の返済額20万円でローンを組み、8万円の部屋が6部屋あるアパートを購入したとしましょう。
もし満室になれば、「8万円 × 6部屋」で48万円の家賃収入が生じます。
アパートの管理維持費が10万円近くある場合には、ローンを家賃収入で支払うことで18万円の貯金ができます。
不動産投資は自己資金にも余裕を持つ
しかし、もし半分の3部屋しか入居者がいなかったらどうでしょう？
家賃収入は24万円となり、ローンは家賃収入でまかなえてもアパートの管理維持費が不足します。
アパートの管理維持費とは、エントランスなど共有スペースの清掃や、通路の電球交換にかかる費用のことです。
自分で管理をおこなわない場合には管理人を雇うことで解決しますが、給与の支払いが必要になります。
管理に手を抜くとメンテナンスができていない物件として悪い評判が出て、入居者が集まらないかもしれません。
うまく不動産投資を続けるためにも、融資のみに頼らず自己資金にも余裕を持って始めてください。
おすすめの不動産投資ローン9選
ここからは、おすすめの不動産投資ローンを9つご紹介します。
- 政府系「日本政策金融公庫」の不動産投資ローン
【メガバンク系不動産投資ローン2選】
- アパートローン（三井住友銀行）
- 賃貸マンション・アパートローン「プロデュースⅡ」（みずほ銀行）
【ネットバンク系不動産投資ローン2選】
- 不動産担保ローン（楽天銀行）
- 不動産担保ローン（住信SBIネット銀行）
【地方銀行系不動産投資ローン2選】
- スター不動産担保ローン（東京スター銀行）
- アパートローン・大型フリーローン（横浜銀行）
【ノンバンク系不動産投資ローン2選】
- 不動産投資ローン（セゾンファンデックス）
- 個人向け不動産担保ローン（アサックス）
政府系「日本政策金融公庫」の不動産投資ローン
まずは、政府系の「日本政策金融公庫」の不動産投資ローンをご紹介します。
「企業活力強化資金」は、不動産投資ローンとして利用できます。
金利は個人の能力によって異なり、「0.65～3.70%」程度です。
審査結果により、担保や保証人不要で借り入れができる場合もあるため、初めに検討したい資金調達先といえるでしょう。
事業内容により「国民生活事業」と「中小企業事業」に分けられ、融資限度額などが大きく異なるため、どちらに該当するかよく確認してください。
ただし、どちらも返済期間は20年と短いため、その点を理解したうえで申込むとよいでしょう。
メガバンク系不動産投資ローン2選
続いて、メガバンク系の不動産投資ローンをご紹介します。
アパートローン（三井住友銀行）
三井住友銀行のアパートローンは、借入時に18歳以上の個人または実質個人とみなされる不動産管理会社が融資対象です。
また、最低融資額は200万円から、10万円単位で細かく設定できます。
変動金利と当初固定金利から金利を選択可能で、融資期間は最長35年であることも嬉しいポイントです。
賃貸マンション・アパートローン「プロデュース II」（みずほ銀行）
みずほ銀行のアパートローンは、18歳以上で安定した収入があれば申請できます。
「安定した収入」とは、年収200万円以上が基準といえるでしょう。
メガバンクの不動産投資ローンでありながら、50万円から5億円まで1万円単位で融資額を決められるフレキシブルさがメリットです。
また、返済期間も最長35年と申し分ありません。
ネットバンク系不動産投資ローン2選
続いて、実店舗を持たないネットバンクが借入先になる不動産投資ローンをご紹介します。
不動産担保ローン（楽天銀行）
楽天銀行の不動産担保ローン最大のメリットは、仮審査結果が最短翌営業日にわかる点です。
融資までには最短でも3週間かかりますが、他行にはないスピード感が人気です。
さらに、繰上返済手数料がかからないため、本業でボーナスが入ったときなどに繰り上げ返済できます。
複数の不動産を担保にできる点も、資産運用で不動産投資をしたい方におすすめです。
不動産担保ローン（住信SBIネット銀行）
住信SBIネット銀行の不動産担保ローンは、変動金利型です。
以下の3つの条件を満たす場合に、融資の申請ができます。
- 申込時に20歳以上で、完済時に79歳以下
- 原則として安定継続した収入のあること
- 保証会社の保証を受けられること
返済期間は最長35年であるため、50歳以上の方は借入期間が短いことを理解して申込みしてください。
自動引き落としであるため、預金をしておけば返済忘れがないでしょう。
地方銀行系不動産投資ローン2選
ここからは、地方銀行系の不動産投資ローンをご紹介します。
スター不動産担保ローン（東京スター銀行）
東京スター銀行のスター不動産担保ローンは、融資限度額が最大1億円です。
借入金の用途は自由で、物件のリフォームや設備の刷新にも利用できます。
原則として保証人が不要である点も嬉しいポイントです。
ただし、共有物件を担保にする場合は、物件共有者を連帯保証人にする必要があることに注意してください。
アパートローン・大型フリーローン（横浜銀行）
ここまでご紹介した不動産投資ローンは、原則として個人向けのものです。
一方、横浜銀行のアパートローン・大型フリーローンは法人の借り入れも相談可能です。
融資限度額は3億円で、都市銀行と同等です。
個人資産ではチャレンジできない物件にも投資できる可能性があるでしょう。
ノンバンク系不動産投資ローン2選
最後に、ノンバンク系不動産投資ローンをご紹介します。
不動産投資ローン（セゾンファンデックス）
セゾンファンデックスは、株式会社クレディセゾンの100%子会社です。
不動産投資ローンは100万円から融資可能で、中古や築年数の古い物件など、他の金融機関での融資が受けられなかった物件でも融資できる可能性があります。
返済が遅れそうな場合や、入院などの事情で返済計画が大きく変化する場合も気軽に相談できる「安心アフターサービス」がある点が、セゾンファンデックスが高い支持を受ける理由のひとつです。
個人向け不動産担保ローン（アサックス）
最後にご紹介するアサックスは、不動産担保ローンを専門に扱う業者です。
ご紹介した他の金融機関に比べて知名度が劣るかもしれませんが、不動産投資ローンのプロフェッショナルであるため安心してください。
融資額は最大10億円、金利は年1.95～6.90％、返済期間は最長30年と、利用者にメリットがある条件で借入可能です。
申込みからアフターフォローまで、専属担当者がサポートしてくれるところも嬉しいポイントといえるでしょう。
金利以外の部分にも注目して不動産投資ローンは選ぼう
今回は、おすすめの不動産投資ローンをご紹介しました。
金利は常に変動しているため、融資を検討するときは必ず確認してください。
金利は低いに越したことはありません。
しかし、いくら金利がよくても、融資額が少なければ投資は難しくなるでしょう。
また、審査が厳しいために、チャンスを逃すこともあるかもしれません。
目的に合った不動産投資ローンを見つけて、理想の物件を購入してください。
宮野茉莉子
1984年生まれ。東京女子大学卒業後、野村證券に入社。ファイナンシャルプランナーとして活躍。2011年よりフリーランスでライターとして活動し、マネー分野の記事を執筆している。
得意分野：金融商品、投資
資格：2級FP技能士、証券外務員一種、中学高校社会科教員免許
