フラット35はデメリットが多い？｜後悔しないための基本情報まとめ

フラット35と民間銀行の住宅ローンで比較すると、どちらがお得なのか気になりますよね。

フラット35は全固定金利タイプの住宅ローンで、完済までの月の返済額が変わらず、審査が優しいというのが魅力です。

しかしその分デメリットが多く、人によっては不利になるケースもあります。

この記事では、フラット35についての概要や知っておきたいデメリット、損をしないためのポイントを詳しくご紹介します。

フラット35についてわかりやすくまとめていますので、ぜひ参考にしてください。

フラット35とは？

フラット35とは、民間金融機関と住宅金融支援機構が提携して取り扱う最長35年の全期間固定金利の住宅ローンのことです。

以下では、フラット35の基本情報をご紹介します。

フラット35の金利はどれくらい？

フラット35の金利は融資率によって変わってきます。

フラット35の具体的な金利の違いは、以下の表をご覧ください。

フラット35の金利は、借入期間に加え、自己資金1割以上か未満によって変化します。

借入期間が短く、自己資金1割以上用意すると一番低い金利になります。

フラット35の融資手数料について～定額型と定率型～

フラット35の融資手数料は定率型と定額型があり、お取り扱い金融機関によって金額が変わります。

一般的に手数料は、定率型で融資金額の2.2％の金融機関が多いです。

融資手数料を定額で低く抑えた商品を出しているところもありますが、その場合若干金利が高くなります。

定額型と定率型、どちらがお客さまに向いているのかはシミュレーションすることで確かめることができます。

ご自身に合った選択をするために、金融機関に相談してみるのもよいでしょう。

フラット35の主な利用条件は？フラット35の審査基準

フラット35の審査基準について、詳しくは以下表の通りとなります。

抵当権とは住宅ローンを借りる際に、購入する住宅の土地と建物に金融機関が設定する権利のことです。

万一、住宅ローンの契約者がローンの返済をできなくなった時に競売にかけ、融資金を回収します。

この登記のために必要な費用が登録免許税というものです。

このほか、抵当権設定登記の申請は司法書士に依頼するため、司法書士報酬も必要です。

報酬の金額は条件によって異なりますが、一般的には10万〜12万程度となります。

フラット35の団信とは？

団信と呼ばれる機構団信特約制度とは、契約者が病気や事故などでローンを支払えなくなった場合に、住宅ローンの残債を支払ってくれる保険です。

団信に加入することで何かあった場合に、住宅の持分や返済割合等に関わらず、全額弁済してもらえます。

安心して家に住み続けられるので、家族の不安を一つでも減らすことができます。

注意したいのは、団信はどちらも任意で加入できますが、加入後の途中変更はできないことです。

また、過去にがんの診断を受けた方は、新3大疾病付機構団信の加入はできません。

フラット35と変動金利型はどう違う？

まずは、フラット35と変動金利型の違いがわかるように、それぞれの特徴を比較してみましょう。

メリットデメリットを理解したうえで、ご自身の条件に合う方を選択することが大切です。

それでは、フラット35のメリットデメリットを掘り下げて見ていきましょう。

フラット35の知っておきたいデメリット7つ

固定金利が魅力といえるフラット35のデメリットを7つご紹介します。

金利を含めた月々の支払額だけを見るのではなく、住宅ローンを組む前に知っておきたいデメリットを把握しておきましょう。

上記のデメリットが気にならない人は、フラット35の利用を検討してみましょう。

それではさっそく解説していきます。

金利が比較的高い

フラット35のもっとも大きなデメリットは、金利が比較的高いということです。

上記のように、一般的に金利は期間を固定すると高くなります。

フラット35は、「全固定金利」に当てはまるので、金利は高めとなりますね。

民間住宅ローンの変動金利と比較すると、フラット35との金利の差は2倍以上ということがわかります。

月々の返済額に金利の差があれば、総返済額では数百万と差が生まれます。

変動金利には金利上昇のリスクがあるため、当初の金利での計算通りになるとは限りません。

しかし、返済中に金利が上昇しない場合、固定金利の方が確実に支払額が大きくなることは知っていおきましょう。

頭金を用意できない場合は金利が高くなってしまう

フラット35は、頭金を用意できない場合、金利が高くなってしまうことがデメリットとして挙げられます。

「フラット35の金利はどれくらい？」というページでまとめた通り、自己資金の有無で、その後支払う金利の額が大きく変わります。

そのため、頭金を1割ほど用意できないと、利息割引の恩恵を受けられないということになります。

利息割引は借入期間に関係なく、0.26％の金利の差がでてしまうのでぜひ利用したいところです。

フラット35の住宅ローンを検討している方は、頭金を用意できるまで住宅ローンを組まないということも一つの手ですね。

フラット35は、経済的な事情で頭金を用意できない世帯には不利になってしまいます。

今すぐに契約をしたいと考えている方は、民間の住宅ローン利用を検討してみましょう。

住宅によっては審査落ちの可能性もあり

フラット35は、住宅によっては審査落ちをする可能性があります。

「フラット35の主な利用条件は？フラット35の審査基準」というページでまとめた通り、購入する住宅に関して独自の基準が設けられています。

詳しくは、フラット35の対象となる住宅・技術基準をご確認ください。

出典：https://www.flat35.com/loan/tech.html

収入や職業の条件に問題のない人であっても、住宅そのものがフラット35の基準に満たなければ、融資を受けることができません。

どのような住宅でもフラット35を利用できるわけではないというのが、民間の住宅ローンとは異なり、デメリットといえる点です。

フラット35を利用するためには、建築または購入する住宅が上記の条件を満たしていることを証明する「適合証明書」の取得が必要です。

物件審査を受ける必要があるため、そのための検査費用が別途かかります。

適合証明書の交付手数料は、検査機関や物件により異なりますが、約2万〜8万程度です。

適合証明書の交付までは、検査後2週間程度が目安になるので、余裕を持って物件審査を受けましょう。

融資実行になるまで日数がかかる

フラット35は民間の住宅ローンと比べて、融資実行になるまで日数がかかることがデメリットとして挙げられます。

フラット35は事前審査と本審査が必要になり、事前審査は最短当日〜1週間、本審査は1週間〜2週間程度です。

加えて、本審査が終わってすぐに融資を受けられるわけではなく、その後契約や司法書士との面談があります。

本審査の承認後は、金銭消費貸借契約の前までに、建物の表示登記を完了させ、適合証明書の用意も必要です。

こちらはどちらも10日から2週間程度は日数がかかります。

フラット35の本審査を申し込んでから融資実行までにかかる日数は、およそ1か月〜1か月半を目安にして、余裕をもって申請しましょう。

物件審査に合格しても、取扱金融機関または住宅金融支援機構の審査結果においては、希望に添えずローンを組めない場合もあります。

団体信用生命保険に加入すると金利が上がる

フラット35の機構団信制度に加入すると、金利が上乗せされるデメリットがあります。

比較的高い金利に加えて、さらに金利が上がってしまうのは痛手ですね。

しかし、フラット35の団信は任意加入とはいえ、万が一支払いができなくなったときに助けてくれる保険です。

安易に入らない選択をする前に、金利の上乗せ額を確認しましょう。

自身が加入する団体信用生命保険に応じてフラット35の借入金利は異なります。

フラット35の固定金利は比較的高いので、無理をしない範囲で支払えるような住宅ローンを組むことが大切です。

繰上返済の最低金額が高い

フラット35は、繰上返済の最低金額が高いです。

フラット35を利用中に一部繰上返済をする場合、窓口にて返済できる額は100万円以上からとなっています。

100万円が最低金額というのは高額ですね。

そのため、フラット35のインターネットサービス「住・My Note」を利用することで、10万円からの一部繰上返済が可能です。

インターネットサービス「住・My Note」は繰上手数料無料なのは変わらず、ネットで完結できます。

こまめに繰上返済をしたい方、少しでも早く終わらせたい方には、フラット35の繰上返済の最低金額が高いのはデメリットですね。

このことから、小額から繰上返済ができる民間の住宅ローンのほうが、ライフプランに合わせた返済がしやすいということがわかります。

また、申し込みの期日についても条件が変わってきます。

民間銀行の申し込み期日が繰上返済の一日前までに比べて、フラット35の申し込み期日は繰上返済の1カ月前までとなっています。

「来月に繰上返済したかったのに申請し忘れた」とならないよう注意しましょう。

フラット35Sは借り換えでは利用することができない

フラット35Sは借り換えでは利用できません。

一定基準を満たした住宅であれば、フラット35の金利から5年または10年間金利をマイナス0.25％引き下げられる制度です。

フラット35Sは新築住宅の建設・購入、中古住宅の購入の際に利用できます。

しかし、このフラット35Sは借り換えに対応しておらず、新規借り入れしか利用できないという点がデメリットです。

借り換えの場合の金利政策がフラット35にはないため、借り換えをご検討の方は民間銀行の方が有利ということがわかります。

出典：https://www.flat35.com/loan/flat35s/tech_plan.html

フラット35の知っておきたいメリット4つ

フラット35のデメリットを紹介しましたが、フラット35にはいろんな方に選ばれるような魅力的なメリットがあります。

それではさっそく解説していきます。

借入時から金利は固定なので計画的な返済ができる

フラット35は、借入時点の金利で固定されるので計画的な返済ができることがメリットとして挙げられます。

変動金利型と違い、返済期間中に金利が変動して返済金額が変わってしまうものに比べて、月々の支払額が変わる心配がないので安心ですね。

新規借り入れでフラット35Sの基準を満たす住宅を選べば、一定期間の借入金利を引き下げることができます。

フラット35の住宅ローンは、今後の変動金利が上昇したらという不安がある方、金利が上がると返済が厳しい方に向いていることがわかります。

一方で、計画的な返済をできますが、固定金利はどうしても痛手になります。

変動金利と固定金利のどちらがご自身に向いているのか、シミュレーションをして比較してみることが大切です。

保証料は不要なので諸費用が安い

フラット35は、保証料が不要なので諸費用が安いというのがメリットです。

住宅を購入する際は、ローンを組んで長期間の返済を開始するだけでなく、手続きに必要な諸費用が必要になります。

諸費用とは、住宅ローンの返済額と金利以外に発生する費用の相称です。

以下は一般的な住宅ローンの諸費用の一例です。

保証料は、住宅ローンの保証会社を利用するために支払うもので、一般的な民間銀行の住宅ローンでは60万〜80万円ほどかかります。

対して、フラット35は保証会社を利用しないため、諸費用の中でも一番ウェイトを占めている保証料が不要なのは魅力ですね。

フラット35の初期費用は安いですが、長期的な固定金利のローンを初期の安さだけで決めてしまうと、後で後悔することになりかねません。

長い目で見て、フラット35を検討をしましょう。

個人事業主、転職直後の人でも利用できる

フラット35は、個人事業主や転職直後の人でも利用することができるという住宅ローンです。

フラット35の審査基準は、民間銀行の住宅ローンの審査基準より人の審査が優しいと言われています。

つまり、返済負担率を満たせば所得金額に関係なく住宅ローンを組むことができ、収入の安定性や将来性などは問われません。

勤続年数の制限もない為、転職してすぐの方や契約社員の方でもフラット35を利用することはできます。

年収制限がなく住宅ローンを組みやすい一方で、フラット35は金利が高いので長期間継続的に支払えなければ意味がありません。

近年では、フラット35以外でも転職直後に契約できるものもあるので、フラット35の他にも調べてみる必要がありますね。

団体信用生命保険は任意

フラット35は団体信用生命保険の加入は任意というのが大きなメリットです。

民間銀行の住宅ローンでは、団信の加入が義務付けられています。

そのため、民間銀行の住宅ローンは健康面で団信の審査を落とされると、ローンを組むことができなくなります。

一方で、フラット35は加入は必須ではありません。

住宅ローンを検討していても健康状態に不安がある方にとっては、団信に入らなくても融資を受けられるフラット35はおすすめです。

フラット35の金利には団信保険料が含まれているので、もし加入しない場合は金利が0.2％割り引かれる仕組みとなっています。

ただし、団信に加入せず、契約者に万が一があり死亡した場合でも、住宅ローンの債務は残ります。

残った債務は遺族が引き継ぎをしなければならないので注意しましょう。

フラット35の住宅ローン年収別の借入可能額

返済負担率から、年収別の借入可能額を試算することができます。

下表は、借入期間を35年とした場合の目安になります。

上記は、新規借入、頭金10％以上の固定金利1.35％、ボーナス月増額分返済額なしで計算しています。

また、年収900万円以上の場合、フラット35の貸付上限8,000万円を超過するため、8,000万円は変わりません。

出典：https://www.flat35.com/simulation/simu_03_2.html

具体的な数字を見ることで一気に現実的になりますね。

それでは、これまでを踏まえてフラット35と銀行の住宅ローンどちらがいいのか比較していきます。

フラット35と銀行などの民間の住宅ローンどちらがいいのか

フラット35と、民間住宅ローンについて比較します。

以下の通り、民間ローンは金融機関によって、金利を含む条件がさまざまとなっています。

銀行の住宅ローンは金融機関によってさまざまなプランがあります。

フラット35と民間銀行の住宅ローンの大きな違いは、やはり金利ではないでしょうか。

金利面からみると、フラット35は金利が全期間固定されるので、『返済額を固定したい』ならフラット35」と言えます。

民間銀行の住宅ローンではさまざまな金利プランがあるので、『金利水準に合わせて都度検討していきたい』なら銀行ローンと言えます。

また、団体信用生命保険が任意かそうでないかという点も大きな違いではないでしょうか。

団信面から見ると、フラット35は任意加入なので、『健康に問題がある方、団信は使わず別の民間保険会社を利用したい方』はフラット35と言えます。

民間銀行の住宅ローンは団信は必須なので、『万が一に万が一に備えたい方、安心のサポート充実を利用したい』なら銀行ローンと言えます。

このように、体況や年齢だけでなく、保証に対する考え方によって選ぶ住宅ローンは変わることがわかります。

フラット35を利用する前に考えること

フラット35を民間の住宅ローンと比較すると、やはりデメリットになる点が比較的多いといえますね。

以上を踏まえて、フラット35を利用する前に考えることをまとめました。

後悔することのないよう、必ずチェックしておきましょう。

金利の選択はあなたのライフプランに合っている？

金利は住宅ローンを長く支払っていく上で重要なポイントになるので、ライフプランに合っているかは大切なポイントです。

目先の金利でローンを選びがちになりますが、借入金利には3つのタイプがあります。

フラット35の住宅ローンは、全期間固定金利型です。

勤続年数の規定がなく、保証人も不要の住宅ローンとなっています。

そのため審査は優しいですが、月々支払いが厳しくなってしまうと元も子もありません。

無理のない範囲で支払える額と金利で契約しましょう。

健康に問題はない？

身体は働くための資本です。

身体が健康でなければなにもできないので、健康に問題がないかは重要なポイントです。

民間の住宅ローンは団体信用生命保険料の加入を条件にしているので、もし健康面に不安がある場合は選択肢が少なくなります。

しかし、保険会社側も病名や病歴だけで機械的に判断しているわけではなく、現在の症状等を含めて可否の判断をしています。

できるだけ普段の生活から、健康を心がけることが大切になりますね。

フラット35の団体信用生命保険料は加入しなくても済みますが、病気に罹ったり事故に遭っても支払いは引き続き残ります。

住宅ローンのご契約前に、ご自身の健康について気をつけましょう。

審査に不安要素はない？

住宅の審査、人の審査など、融資を受ける前に見られる条件がたくさんあります。

審査に不安要素があると、融資を受けるまでの期間が不安ですよね。

審査前の段階で不安要素があるかどうかは重要なポイントです。

住宅ローンで不安要素になるのは、個人信用情報で引っ掛かることです。

こちらは、金融機関の方が審査の際に確認できるので、もし問題があれば審査しても借り入れはできません。

また、民間銀行の住宅ローンでは勤続年数や仕事を確認されますが、フラット35は個人事業主でもサラリーマンでも審査条件は一律となります。

自身の希望する金融機関の住宅ローンに審査が通るかどうか、しっかりと審査内容を確認しておきましょう。

ご自身のライフプランと長期的な返済を考えたうえで冷静に金融機関を比較することで、不安要素を減らすことができます。

フラット35の損しないためのポイント

ここまで紹介してきたデメリット、メリットを踏まえたうえでフラット35を選ぶ方向けに、損をしないポイントを紹介します。

「初期費用」と「毎月の返済額」どちらを優先するか決める

フラット35の利用を検討している方は、「初期費用」と「毎月の返済額」どちらを優先するか決める必要があります。

フラット35は大きく分けると、買取型と保証型があります。

それぞれにメリットデメリットがあり、買取型は初期費用が安くなり、保証型は毎月の返済額、または総返済額が少なくなります。

初期費用を抑えたい方にとっては、買取型のフラット35を見つつ、事務手数料が安い金融機関を探していくのがおすすめです。

月々の返済額を抑えたい方は、保証型のフラット35から、適用金利が低い金融機関を比較していくのがおすすめです。

金利以外のバランスを見る

フラット35を利用する前に、初期費用が安かったり、月々の返済額が安くなるというような金利以外のバランスを見ることが大切です。

具体的には、新機構団信・全疾病保障という住宅ローンの保障サービスです。

金融機関によっては、独自のサポートを付帯するようなサービスがあります。

申し込み先の金融機関を探すとき、金利以外のバランスも考慮しましょう。

住宅ローンの返済計画を立てる

初期費用と月々の返済額どちらを優先するか、金利以外のバランスを確認した後は、住宅ローンの返済計画を立ててみましょう。

フラット35はずっと変わらない全固定固定金利です。

シミュレーションで算出された金額を完済まで支払い続けるので、月々の返済は家計にとって無理のない範囲か確認することが大切です。

家計にとって返済額が無理のない範囲かというのに加えて、共働きから片働きになっても支払える金額かというのも考える必要がありますね。

住宅ローン業界おすすめのフラット35はどれ？

フラット35の中で、特におすすめできる金融機関を以下で紹介していきます。

「フラット35のどれを利用するべきか迷っている」という人はぜひ参考になさってください。

全疾病保障が無料で付帯　住信SBIネット銀行のフラット35

住信SBIネット銀行の住宅ローンは、団体信用生命保険の加入は無料です。

住信SBIネット銀行が保険料を負担してくれます。

また、一部繰上返済をすると手数料がかかる銀行もありますが、住信SBIネット銀行なら何回でも0円です。

住宅ローンの申し込みから審査から融資を受けるまでネットで完結するので、忙しい方でも自宅でローンを組むことができます。

特にフラット35で全疾病保障が付けられる金融機関はかなり珍しいです。

住信SBIネット銀行のフラット35は、固定金利と保障内容の両方のバランスを重視する方におすすめです。

業界最低水準の金利　ARUHIのスーパーフラット

ARUHIは住宅ローン専門の金融機関です。

ARUHIは保証型のフラット35である「ARUHIスーパーフラット」を取り扱っています。

審査のスピードが早く、事前審査は最短即日、本審査は最短3営業日で完了します。

本審査は特に時間がかかるので、早く審査結果を知りたい方におすすめですね。

ARUHIスーパーフラットは頭金の割合に応じて応じて適用金利が割り引かれるようになってます。

買取型のフラット35よりも低い金利が適用されるのが嬉しいポイントです。

フラット35に関するよくある質問

以下ではフラット35に関するよくある質問をまとめています。

フラット35が向かない人はどんな人ですか？

フラット35が向かない人とは、金利水準が低い方がいい人です。

フラット35の全固定金利は比較的高い金利なので、最終返済額は変動金利よりも高くなってしまいます。

変動金利の今後の動向は別として、「目先の金利は変動金利の方が低い」ということは事実です。

総支払額を最小限に抑えたいという方には、フラット35の金利はデメリットになります。

できる限り早めに繰上返済をしたいと考えている方は、一部繰上返済が無料、かつ繰上返済の最低金額が低い民間ローンがおすすめです。

変動リスクを取るかとらないか、その他サポートのバランスを見ながら選択しましょう。

住宅がフラットフラット35Sの対象かどうかの確認はどのように行えばいいですか？

はじめに売主、工事請負業者、販売代理店等にご確認ください。

申込時には、フラット35Sの技術基準を満たすことが確認できるような証明書類はありません。

ただし、融資実行の手続きの前までに適合証明書を金融機関に提出する必要があります。

適合証明書は、フラット35・フラット35Sの技術基準を満たすことが確認できる内容というのが条件です。

いつの時点での金利が適用されますか？

金利の設定時期によりますが、フラット35とほとんどの民間ローンは、融資実行日の金利が適用となっています。

金利の設定時期は、「申込時金利（申し込みをした時点での金利）」と「実行時金利（融資が実行された時点での金利）」の2つがあります。

財形住宅融資の場合は、申込時金利が適用されます。

フルローンを借りるならおすすめは？

頭金がいらないフルローンを借りる場合、民間の住宅ローンがおすすめです。

フラット35の金利は、頭金を10％用意できるかできないかで金利が変わります。

フラット35は借入期間にかかわらず、頭金を用意できなければ0.26％の金利の差がでてしまうというデメリットがあります。

また、住宅ローンの借り入れる際には、頭金以外に諸費用もかかってしまいます。

そのため、借入時に大きな額を用意できないという方には、フルローンではない民間の住宅ローンのほうがメリットが大きいです。

フラット35デメリットまとめ

フラット35はやめたほうがいいのか、本記事で詳しく解説しました。

民間の住宅ローンは借り換えと変動金利という点が強み、フラット35は人の審査が優しいという点が強みです。

フラット35はやめたほうがいいのかは、あくまでも人の条件によるということがわかります。

フラット35について深く知る事により、改めて冷静に考えることができるのではないでしょうか。

自身のライフプランと予想外の怪我や病気に備えて、複数の住宅ローンと平行して検討することが大切です。