初めて不動産投資を行うとはいえ、損をしたくないですよね。
そこで今回は、不動産投資の利回りの種類や理想の利回りについて解説します。
また、購入物件を決めるための利回り以外の重要ポイントについてもご説明しますので、ぜひ不動産投資の参考にしてください。
- 不動産投資利回りは2種類ある!
- 表面利回りは、年間の家賃収入÷物件購入価格×100で求められる!
- 実質利回りは、(年間の家賃収入-年間の諸経費)÷不動産の購入価格で求められる!
- 購入するときのチェックポイントは、立地の利便性や賃貸需要などをチェックする!
- 購入すべき物件は、人気エリアの需要のある立地やメンテナンスが行き届いているなどの共通の特徴がある!
目次
不動産投資の利回りとは
不動産投資の利回りとは、投資金額に対する見込み収益の割合のことです。
通常は、1年間の「年利回り」のことを利回りと呼びます。
この利回りには以下の2種類があります。
それぞれ詳しく解説していきます 。
表面利回り
「表面利回り」とは、グロス利回りとも呼ばれていて、1年間の家賃収入を不動産の購入価格で割ったものです。
これには不動産の維持管理にかかる諸経費が計算に含まれていません。
物件情報には多くの場合、この表面利回りが掲載されています。
なぜなら、年度によって変動する可能性のある不確定な諸経費をあらかじめ算定するのは難しいからです。
また、個人の不動産投資の世界で単に「利回り」と表現する場合も、表面利回りを指すのが通常です。
表面利回りは簡単に計算できますが、利益を正確に算出できるものではない点に注意が必要です。
実質利回り
「実質利回り」は、固定資産税や管理費、修繕積立金、保険料などの不動産の維持管理にかかる諸経費を加味して計算した利回りです。
「ネット利回り」や「NOI利回り」と呼ぶこともあります。
実質利回りの計算方法は以下の通りです。
- (年間の家賃収入-年間の諸経費)÷不動産の購入価格
計算が複雑になりますが、表面利回りよりも現実に即した数字を示してくれます。
不動産の建物は経年劣化して維持費が少しずつ上がっていきますし、その他の経費も毎年異なるため、実質利回りは変動します。
このように、実質利回りは表面利回りよりも計算が複雑になっていますが、不動産投資の収益予想をする際にはこちらを重視すべきでしょう。
なお、表面利回りも実質利回りも満室を前提として計算されますので、空室の増減によって実際の収益は影響を受けることも覚えておいてください。
不動産投資の利回り相場を細かく比較
不動産投資の利回り相場を地域や都市別に見て比較してみましょう。
地域別の利回り(表面利回り)は、下記の表の通りとなっています。
健美家「収益物件市場動向マンスリーレポート」(2022年12月期)
区分マンション | 一棟アパート | 一棟マンション | |
---|---|---|---|
首都圏 | 6.70% | 8.09% | 7.27% |
関西 | 7.90% | 9.67% | 8.60% |
北海道 | 12.25% | 10.83% | 8.41% |
東海 | 8.04% | 9.24% | 9.73% |
東北 | 13.31% | 12.40% | 9.71% |
信州・北陸 | 14.72% | 11.28% | 11.35% |
中国・四国 | 15.60% | 12.23% | 11.53% |
九州・沖縄 | 10.50% | 8.80% | 8.78% |
出典:収益物件市場動向 マンスリーレポート(2021年12月期)
上記の表を見ますと、三大都市(東京・名古屋・大阪)のある首都圏や東海、関西よりも地方の方が利回りの相場が高いことがわかりますね。
主要都市の期待利回りは、下記の表の通りです。
日本不動産研究所 第45回 不動産投資家調査(2021年10月)
ワンルームタイプ | ファミリータイプ | |
---|---|---|
東京 | 4.0% | 4.2% |
札幌 | 5.3% | 5.5% |
仙台 | 5.3% | 5.5% |
横浜 | 4.5% | 4.8% |
名古屋 | 4.8% | 5.0% |
京都 | 5.0% | 5.1% |
大阪 | 4.6% | 4.7% |
神戸 | 5.0% | 5.1% |
広島 | 5.5% | 5.6% |
福岡 | 5.0% | 5.0% |
出典:日本不動産研究所 第45回 不動産投資家調査(2021年10月)
期待利回りについても、東京や名古屋、大阪より札幌や仙台、広島などの地方都市の方が高めの数字が出ています。
地方の利回りの相場が都市圏より高いのは、土地や物件の価格が安いからです。
ただ地方は都市圏よりも人口が小さく、需要が低いというデメリットもあります。
特に利便性が悪い場所は空室リスクが高く、表面利回りの相場が高いからといって高い収益を見込めるわけではありません。
都心部の物件は価格が高く手が出しづらいですが、郊外や地方と比べて長期的に価値が下落しにくいというメリットがあります。
不動産投資の利回りの計算方法
ここで、不動産投資の利回りの計算方法をご紹介します。
これら2つの利回りの計算方法をひとつずつ解説していきます。
表面利回りの計算方法
表面利回りはの計算は単純です。
年間の家賃収入を物件購入価格で割るだけで算出できます。
表面利回りは諸経費を考慮に入れていないため、実質利回りよりも高い数字になります。
実質利回りの計算方法
実質利回りの計算は、下記の通り不動産を維持管理するための諸経費も考慮に入れます。
実質利回りを計算するときには、年間でどれくらいの諸経費がかかるのかをしっかり算出する必要があります。
もちろん、その諸経費も変動しますので、実質利回りは正確に計算できるわけではありません。
不動産投資の利回りの理想と最低ラインは?
不動産投資の利回りの気になる理想と最低ラインはどれくらいなのでしょうか?
それでは、理想と最低ラインをそれぞれ見ていきましょう。
不動産投資の利回りの理想
不動産投資のリスクを最小限にするためにも、利回りは理想的な水準であってほしいですよね。
下記で、新築と中古の理想的な利回り(表面利回り)を表にまとめました。
新築 | 中古 | |
---|---|---|
マンション | 7% | 10% |
戸建て | 10% | 15% |
平均程度の利回りがあれば理想的な物件と言えるわけではありません。
そもそも利回りは、家賃収入が得られることを前提に算出されます。
家賃収入が十分に得られなければ利回りが0近くになるリスクもあります。
このため、上記のように平均的な相場を数%上回るくらいの利回りが理想的です。
注意点として、上記の表はあくまでも目安です。
理想的な利回りは地域や他の条件によっても変わってくることを覚えておきましょう。
例えば、物件価格の高い都心部は地方よりも利回りが低くなる傾向にあります。
このため、上記の数値を絶対的なものとして捉える必要はありません。
不動産投資の利回りの最低ライン
不動産投資の利回りの最低ラインがどれくらいなのかを見てみましょう。
下記で、新築と中古の利回り(表面利回り)の最低ラインを表にまとめました。
新築 | 中古 | |
---|---|---|
マンション | 5% | 6~8% |
戸建て | 8% | 10% |
以上の数値を下回るようですと、リスクの高い投資と言えるかもしれません。
ただこれらも単なる目安であり、どこを最低ラインとするかは投資方針や投資計画によって変わってきます。
利回りの最低ラインだけではなく、自身の判断でどうするべきかを判断できるのが理想です。
「利回り〇%以上なら買い、利回り〇%以下なら買わない」など、利回りだけにこだわる考え方は避けましょう。
不動産投資の利回りのシミュレーション
不動産投資の利回りのシミュレーションをしてみましょう。
以下の2つのケースで試算してみます。
それぞれの物件について計算していきましょう。
東京の新築ワンルームマンション
以下の条件の東京の新築ワンルームマンションの利回りを計算してみます。
- 物件:新築1LDKのマンション
- 立地:東京都内
- 物件価格:5,000万円
- 年間家賃収入:146万7000円
- 年間諸経費:21万円
価格の高い東京の新築マンションというだけあり、利回りは3%を切る低い数値となりました。
大阪の中古ワンルームマンション
今度は大阪の中古ワンルームマンションの利回りを計算してみます。
- 物件:新築1LDKのマンション
- 立地:大阪府内
- 物件価格:600万円
- 年間家賃収入:58万7000円
- 年間諸経費:5万円
価格が安めの中古マンションということで、表面利回りは10%近い数値になりました。
以上のシミュレーションからも、年間諸経費を考慮に入れない表面利回りは実質利回りより高くなることがわかりますね。
東京の新築マンションの表面利回りは2.93%であるのに対し実質利回りは2.51%で、0.42%の差が生じました。
また、大阪の中古マンションの表面利回りは9.78%であるのに対し実質利回りは8.95%で、0.83%もの差があります。
既述の通り、不動産屋の物件情報には表面利回りが掲載されていることが多く、実質的な利回りより高いということを覚えておきましょう。
高利回りだから即購入はNG!購入の際にチェックすべきポイント
不動産投資において、高利回りだからといってすぐに飛びついて購入するのはNGです。
なぜなら、高い利回りが期待できる物件にはそれなりのリスクがあるからです。
例えば、賃貸需要が低いエリアである、物件に欠陥がある、耐震基準を満たしていないなどの落とし穴が隠れている場合があります。
つまり、売れない何らかの事情があって価格を割安に設定しているため、利回りが高くなっている可能性があるのです。
このため、高利回りの物件こそ、購入の前に慎重に検討するべきだと言えるでしょう。
以下では、購入する際する際にチェックするべきポイントを紹介します!
- 立地の利便性が悪い
- 賃貸需要が低い
- 土地価格が安い
- 築年数が多い
- メンテナンスされていない
- 物件に欠陥がある
- 建築基準を満たしていない
駅やスーパーや病院から遠い、騒音がひどいなど、立地が悪いとなかなか借り手が見つからないかもしれません。
人口が少なくて賃貸需要が低いと空室が出てしまい、利回りが悪くなるでしょう。
土地価格が安い場合、家賃もそれだけ安く設定する必要があり、思っていたほどの収入が得られない可能性があります。
築年数が多いと、維持や修理にお金がかかりますし、物件の人気にも影響があります。
適切なメンテナンスが行われてこなかった物件は、築年数がそれほど多くないとしても維持・管理に大きなお金がかかるかもしれません。
雨漏り、シロアリによる侵食、腐食、排水管の損傷など、物件に欠陥があるかどうかもしっかり確認するべきです。
建築基準法に照らして違法な状態にある物件も多く存在しますので、この点にも注意が必要でしょう。
このように、高利回りの物件を購入する際には、要チェックのポイントがいくつもあります。
現地調査をして多くのことを確認しないといけないという理由から、高利回りの物件は不動産投資初心者の方にはおすすめできません。
利回りだけで判断してはいけない!購入すべき物件の3つの特徴
不動産投資で購入する物件は利回りの高さだけで判断してはなりません。
上記で述べた通り、利回りが高い物件は初心者はむしろ避けた方が無難です。
以下で、利回り以外の重要ポイントを3つご紹介します。
これらに当てはまれば購入を検討する価値があります。
それぞれの特徴についてひとつずつ詳しく見ていきましょう。
人気エリアで需要のある立地である
購入すべき物件の1つ目の特徴は、人気エリアで需要のある立地であることです。
人気エリアの物件は価格が高いですが、住みたい人が多いので空室が発生するリスクが低いというメリットがあります。
また、買い手も見つかりやすく、売却するという出口戦略の計算もしやすいです。
人口が年々減少しているような地方都市は、入居者を獲得するのが難しくなっていき、価値が下がっていくリスクがあります。
この点、東京の23区内は人口が増え続けているのでおすすめです。
特に駅から近くのワンルームマンションは高い需要が今後も続いていくことが予想されています。
巷の「住みたい街ランキング」や「人気の駅ランキング」などからも人気エリアを探すことができるでしょう。
また、総務省統計局の「住民基本台帳人口移動報告」などからも都道府県や市町村の人口の推移を調べられます。
このように、人気エリアで需要のある立地の物件を探すことが大切です。
ただ、利回りがあまりにも低いと満室でも赤字になってしまう可能性がありますので注意しましょう。
築年数が浅くて、資産性が高い
購入すべき物件の2つ目の特徴は、築年数が浅くて資産性が高いことです。
これは、長期間に渡って家賃収入を得ることを考えている人に特に当てはまります。
築年数が比較的浅くて資産性が高い物件だと家賃が下がりにくいので、長い目で見て安心できます。
また、最終的に売りに出すことにした場合も、比較的買い手が見つかりやすいでしょう。
ただ、築年数が浅いといっても、築2,3年の新しい物件がよいというわけではなく、築10年前後経過している物件がおすすめです。
「三井住友トラスト基礎研究所」が2013年に発表したデータによると、経年劣化が住宅賃料に与える影響は築10年以降に緩やかになるからです。
※東京23区のシングルタイプのマンションの場合
資産性の高さはどのように見極めたらよいでしょうか?
資産性は人気エリアにあるか、建物の造りがRCか、敷地の形状がきれいか、接道状況が良好かなどによって決まります。
これらのポイントに注目して資産性の高い物件を狙いましょう。
メンテナンスが行き届いている
購入すべき物件の3つ目の特徴は、メンテナンスが行き届いていることです。
メンテナンスが適切になされていない物件は、後々大きな問題を抱える可能性があるからです。
- 外壁塗装
- 共用部分の床や手すり、ガラス
- 給排水設備
- 屋上防水工事
- 住民退去時の原状回復工事
- 耐震工事
共用部分の清掃は頻繁に行っている必要があるでしょう。
外壁塗装や給排水設備、屋上防水などは最低でも10年〜15年に一度のスパンで実施されるのが望ましいとされています。
このようなメンテナンスを実施していない物件は、高利回りでも物件購入後にトラブルが起こる可能性があります。
場合によっては、数百万円規模の高額な費用が発生することもあるでしょう。
メンテナンスが行き届いている物件は価格が高めに設定されることが多いですが、購入後のことを考えれば安心と言えます。
不動産投資の利回りの注意点
ここで、不動産投資の利回りの注意点について解説します。
それぞれの注意点について詳しく解説していきます。
不動産投資は思った以上に経費がかかる
不動産投資は思った以上に経費がかかる点に注意が必要です。
不動産を取得するときも運用するときも、いろいろな経費がかかります。
経費について甘い見通しを立てないようにしましょう。
以下で、不動産取得時および運用時の経費で代表的なものをご紹介します。
- 融資事務手数料
- 融資保証料
- 印紙代
- 登記費用
- 司法書士に支払う費用
- 仲介手数料
- 不動産取得税
- その年の固定資産税清算金
- 火災保険料や地震保険料
- ローンの支払い
- 固定資産税
- 管理委託手数料
- 管理費
- 広告宣伝費用
- 原状回復やリフォームの費用
- 修繕費
- 修繕積立金
- 火災保険料や地震保険料
- 税理士に支払う費用
- 弁護士に支払う費用
このように、不動産投資には実に様々な経費がかかることを覚えておきましょう。
利回りが低くてもお得な物件は存在する
既述の通り、利回りは不動産投資をする上で重要な指標ですが、利回りが低くてもお得な物件は存在します。
利回りが低くても、需要のある立地、資産性が高い、メンテナンスが行き届いているなどの条件を満たしているならお得である可能性が高いです。
逆に、利回りが高くても以下のような物件には注意が必要でしょう。
・立地が悪い物件
駅から離れている、近くに店や病院がないなど、利便性の悪い物件は、販売価格が低いので表面上の利回りが高くなります。
しかし、そのような物件の需要は低いため、常に空室が出て思うような家賃収入が得られない可能性が高いです。
・管理状態の悪い物件
適切に管理されてこなかった中古物件も販売価格が低いため表面利回りが高くなる傾向にあります。
しかし、このような物件は早い時期にリフォームや修繕が必要になるリスクをはらんでいます。
・管理費が高い物件
表面利回りが高くても、管理費や積立金が高いと実質利回りが低くなります。
物件を購入する前に、月々の経費を予測し、大まかな実質利回りを把握しておくことが重要です。
どうしても管理費が高めの物件を購入するのであれば、経費を少しでも下げるために管理会社や保険、修繕費の見直しなどができるでしょう。
このように、表面利回りが高くても損する物件もあれば、表面利回りが低くてもお得な物件もあります。
この点に注意しましょう。
購入時の利回りを維持することは難しい
不動産投資をする際には、購入時の利回りを維持することは難しいことを注意点として覚えておきましょう。
不動産の建物は経年劣化します。
物件が古くなると魅力が減少し、入居してもらうために家賃を下げざるを得なくなるでしょう。
また、修繕やメンテナンスにかかる費用が増えていきますので、実質利回りは低くなっていきます。
購入時の利回りが続くことを期待して不動産投資をすると、実質利回りが減少した時に持ちこたえられなくなってしまうかもしれません。
このため、利回り低下の可能性を考慮に入れて、中長期的な予測を立てておくことが重要です。
不動産投資の利回りについてのよくある質問
最後に、不動産投資の利回りについてのよくある質問をご紹介します。
それぞれの疑問を解決していきましょう。
利回りとは何ですか?
利回りとは、投資額に対して1年間でどれだけの収益があるかの見込みの割合のことです。
不動産投資においては「表面利回り」と「実質利回り」の2種類が存在します。
不動産の物件情報には表面利回りが記載されていますが、実際の収益を見極めるためには実質利回りを知る必要があります。
利回りが高いエリアはどこですか?
地方は利回りが高い傾向にあります。
なぜなら、不動産の販売価格が安いからです。
しかし、地方は都心部よりも人口が少ないため空室リスクがあります。
利回りは満室を前提として計算されるため、地方では購入時の利回りと実際の収益に大きな乖離が生じてしまうかもしれません。
逆に都心部の場合、購入時の利回りに見合った収益を継続して得られる可能性が高いです。
利回りは高ければ高いほうがいい?
利回りは高ければ高いほどいいというわけではありません。
高利回りの物件は、それなりの事情があって販売価格が安いということが考えられますので、むしろ慎重に検討するべきです。
また、利回り以外にも、そのエリアに需要があるか、資産性があるか、メンテナンスが行き届いているかなども重要な要素となります。
不動産投資する際には、利回りが高いかだけではなく、いろいろな条件を総合的に考えるのが大切です。
理想の利回りは?
理想の利回りの目安は、下記の表の通りです。
新築 | 中古 | |
---|---|---|
マンション | 7% | 10% |
戸建て | 10% | 15% |
理想の利回りは、地域や投資の目的や計画によっても異なります。
上記の表は参考程度にしてください。
利回りが何パーセントなら買うべきですか?
不動産の利回りについて「何%なら買うべき」といった明確な基準はありません。
既述の通り、理想の利回りは諸々の条件によっても変わってきます。
利回りの最低ラインについても同様のことが言えます。
このため、「利回り〇%以上なら買い、利回り〇%以下なら買わない」など、利回りだけにこだわるのはやめたほうがよいでしょう。
利回りの計算方法は?
既述の通り、利回りには表面利回りと実質利回りの2種類があります。
実質利回りはずっと維持できますか?
実質利回りはずっと維持できるとは限りません。
実質利回りは年間の諸経費も計算に入れているため実際の収益がどれくらいになるかの指標になりますが、その諸経費は年によって変動します。
このため、実質利回りの計算は将来にわたって同じ利益を得られるという保証にはなりません。
物件の需要や資産価値を維持できれば実質利回りもある程度維持されますが、ニーズが減少したり維持費が増えれば実質利回りは低下します。
建物の経年劣化は避けることができず価値は下落していきますから、実質利回りを維持するのはむしろ難しいと言えるでしょう。
不動産投資の利回りにはどんなリスクがありますか?
不動産投資の利回りには、いくつかのリスクがあります。
例えば、空室が増えたり家賃が下落したりすれば、収入が減少して利回りが大きく低下してしまうかもしれません。
ほかにも、建物老朽化、金利上昇、災害などによって利回りが減少する可能性があります。
しかし、このようなリスクは対策が可能です。
需要のある物件や耐久性のある物件を選んだり、返済方法を工夫したり、保険に入ったりすることによって対策できます。
不動産投資の利回りは低いように感じます。投資先として本当に有効ですか?
不動産投資の利回りは、株式投資やFX(外国為替証拠金取引)などと比べて低いように感じる人もいるかもしれません。
しかし、株やFXはリターンが大きい一方、リスクも大きく長期的に安定した収益を上げるのは容易ではありません。
この点、不動産投資はしっかりと物件を見極め、リスク対策をすることで、長期的かつ安定的な利益を得ることができます。
ですから、不動産投資は非常に有効な投資先だと言えます。
不動産投資の利回りのまとめ
今回は、不動産投資の利回りの種類や利回りの理想・最低ラインについて解説しました。
また、物件を購入する際にチェックするべきポイントや優良物件の特徴についてもご紹介しました。
不動産投資で成功するには、利回りをしっかりとシミュレーションしておくことが大事です。
ただ、利回りだけにとらわれるのではなく、その他の要素や条件も考慮に入れて総合的に判断することも重要になります。
ぜひ、今回の記事を参考にして、不動産投資で成功しましょう。