マンション売却の流れを徹底解説!売却における注意点や費用も紹介!

マンションを売却したいけど、何からはじめればいいの?
引っ越しのためにマンションを売却したいけど失敗したくない!

マンションを売却したいとおもっても、何からはじめればいいのか、誰に頼めばいいのかなど分からないことが沢山ありますよね。

また、大きな金額が関わってくるものなので不安に思う方もいると思います。

この記事ではマンション売却の一連の流れや注意点などを紹介して、マンション売却における不安や悩みを解消します!

ぜひ最後まで読んであなたのマンション売却を成功させてください!!

「マンション売却」をざっくりいうと
  • 売却前には、必要書類の準備・不動産登記内容の確認・売却価格の確認を行う
  • 売却時には、不動産会社との媒介契約・実際に売り出し・オープンハウスを行う
  • 売買契約と売却後には、売買契約・引き渡しと決済・確定申告を行う
  • 他にもマンション売却にあたって知っておきたいことを5つ紹介!
  • マンション売却時のよくある質問も解説

マンション売却の流れ➀:売却前にすること

マンション売却_売却前

マンション売却をスムーズに行うためには、売却前の事前準備が重要な役割を果たします。

ここでは、事前準備として必要なことを解説していきます。

必要書類の準備

事前に準備しておく書類としては権利証又は登記識別情報通知書マンション取得時の契約書やパンフレットなどがあります。

権利証とは土地や建物の登記手続きが完了したことを証明する書類です。

登記識別情報通知書とは、現在、法改正のために権利証に代わって用いられている書類で権利証と同じ役割を果たす書類になります。

このどちらかの書類は土地を所有する権利者であることを証明するものになるので確認しておきましょう。

マンション取得時の契約書やパンフレットは必ずしも必要というわけではありませんが、間取り図や設備などマンションの取り扱い説明書の役割を果たすので、用意しておくと便利です。

不動産登記内容の確認

不動産登記とは、不動産がどこにどのような状態であるのか(物理的現況)と誰が所有しているか(権利関係)について記録されているものです。

具体的には、不動産の大きさや所在地などから、所有者の情報やローンの状況を表す抵当権などが含まれています。

マンションが相続したものである場合は所有権が被相続人の名前のままであることがあったり、ローンを完済していても抵当権が残ってしまっていることがあったりします。

マンションを売却する上で、このような情報が間違ったままだと売却後にスムーズに手続きが踏めなかったりするので、正しく登録されているかの確認をしましょう。

売却価格の確認

どのくらいで売却することができるのかを確認しておくことも大事な作業です。

売却価格の確認には3つのステップを踏んでおくと良いでしょう。

ステップ1:類似物件の売却相場を知る

売却予定のマンションがどのくらいの価格で取引されるものなのかを認識しておくと、今後の売却交渉の目安にすることができます。

逆に相場を知らずに交渉に移ってしまうのは危険です。

民間企業が運営するサイトや、国土交通省が運営する土地総合情報システムから、自分たちが売却予定のマンションと似たような物件がどの位で取引されたのかを確認することができるので一度確認しておきましょう。

ステップ2:複数の不動産会社に簡易査定をしてもらう

売却の相場が分かったら、次は不動産会社に簡易査定を依頼しましょう。

簡易査定とはマンション名や間取り、住所、面積、階数などの情報を伝えることで概算を出してもらう査定のことです。

ウェブやメールなどから気軽に査定を依頼することが可能で、だいたい2日程度で結果を知ることが出来ます。

依頼する不動産会社によって査定価格に差が出ることもあるので5、6社に依頼しましょう。

また、複数社に依頼するときには一括査定サイトを利用することがおすすめです。

ステップ3:気になった不動産会社に訪問査定をしてもらう

簡易査定がおわったら不動産会社を絞って訪問査定に移ります。

簡易査定で気になる結果が出た不動産会社数社に依頼しましょう。

訪問査定とは、不動産会社の方が実際に物件を訪れて想定の売却額を提示してくれる査定のことです。

簡易査定とは違い、実際の物件を見たうえで査定をしてもらうのでより正確な査定結果を知ることが出来ますが、結果が出るには1週間弱を要するとされています。

マンション売却の流れ➁:売却時にすること

マンション売却_売却時

マンション売却に移る前の準備について解説してきました。

次は実際にマンションを売却する段階に移ります。

不動産会社との契約や売却価格の決定、オープンハウスの実施など売却成立にむけて大きな出来事が沢山ある段階です。

それでは解説していきます。

不動産会社と媒介契約をする

実際に売り出すにあたり、訪問査定をしてもらった不動産会社の中から媒介契約を結びます。

具体的に媒介契約結ぶにあたっては、売却活動の方針や売却が成功した時の不動産会社側の取り分などを決めます。

媒介契約には3つの種類があり、それぞれの違いと特徴はこのようになっています。

一般媒介契約

一般媒介契約では、複数の不動産会社と並行して契約を結ぶことができます。

複数の不動産会社で売却活動が可能なため、物件がより多くの希望者の目に触れることになることがメリットです。

一方、値下げの相談や現状報告などの不動産会社とのやり取りを複数社と並行して行わなければいけないことが大変になってきます。

また、不動産業界には国土交通省が運営するネットワーク「REINS(レインズ)」というものがあり、REINS(レインズ)に物件情報を登録すると、その情報は担当外である他の不動産会社からもアクセス可能になります。

したがってREINS(レインズ)に物件情報を登録することは、より多くの購入希望者を集められることにつながるのですが、一般媒介契約では不動産会社は物件情報をREINS(レインズ)に登録する義務がありません。

そのため契約した会社が不誠実だと、売却活動が上手く進まないことも考えられます。

専任媒介契約

専任媒介契約では、複数の不動産会社と契約を結ぶことが出来ません。

契約した1社とのみ売却活動を進めていくことになります。

しかし自分で見つけた相手となら、不動産会社を通さずに売買契約を結ぶことが出来る点が特徴的です。

複数の不動産会社とやり取りをする必要がないため連絡の負担を軽減することができます。

また、不動産会社側にはREINS(レインズ)への不動産情報登録義務があり、業務処理状況を2週間に1回以上報告する義務があることから一般契約よりも真剣に活動してもらいやすいこともメリットです。

専属専任媒介契約

専属専任媒介契約はほとんど専任媒介契約と変わりはありません。

違う点としては、売却相手を自分たちで見つけた場合でも契約先の不動産会社を通して売買契約を完了させなければならない点があります。

また、不動産会社側からの業務処理状況の報告義務が専任媒介契約よりも頻繁な1週間に1回以上義務付けられているので、より丁寧な対応が期待できるでしょう。

実際にマンションを売り出す

不動産会社と契約を結んだら、実際に売り出し価格を決めて売却を開始しします。

売り出し価格は契約した不動産会社と、査定価格や希望価格を基に決定していきます。

オープンハウスを行う

売却活動の一環としてオープンハウスを行う場合があります。

オープンハウスとは購入希望者から連絡があった場合に、マンションの中を自由に見学してもらうものです。

オープンハウス実施時に、売却する側はもう他の住居に移っている場合もありますが、まだ住んでいる場合もあります。

まだ住んでいる間にオープンハウスを行う場合、室内がごちゃごちゃしていたりすると購入希望者に良くない印象を与えてしまうので気を付けましょう。

マンション売却の流れ③:売買契約と売却後にすること

マンション売却_売買契約と売却後

最後に、売買契約とその後の手続きについて説明していきます。

売買契約を結ぶ

最終的に購入を希望する人が現れたら、多くの場合、契約先の不動産会社経由で購入申込書が送られてきます。

この段階でいきなり売買契約を結ぶのではなく、まずは、購入希望者からの値下げ交渉を話し合ったり、引き渡し時期や引き渡しの際の他の条件設定などを細かく決めて売買における条件をまとめます。

一度契約が成立すると、その契約内容に沿って権利や義務を履行することになるので契約条件で分からない点を残さないようにしましょう。

条件がまとまったら売買契約を結びます。

売買契約は、売主と売主側の不動産会社、購入希望者と購入希望者側の不動産会社が一堂に会して行われます。

マンションの引き渡しと決済を行う

売買契約を結んだら、マンションの引き渡し、決済に移ります。

決済時には、購入者から代金を受け取るだけでなく、マンション購入時のローンが残っている場合にはローンの返済も済ませてしまいます。

決済と同日にマンションの引き渡しが行われますが、引き渡したらすぐにマンションの管理組合に引き渡したことを報告しましょう。

報告を怠ると、マンション売却後もマンションの管理費修繕積立金が請求されてしましますので注意が必要です。

最後に契約先の不動産会社とともに登記手続きを終えたら売却はいったん完了となります。

確定申告を行う

確定申告はマンション売却時に同時に行う作業ではないですが、売却後に必ず行わなければならない作業です。

通常はマンションを売却したことによって利益が出たときに納税するための手続きですが、売却によって損失が出てしまったときにも損失を抑えることができる制度もあるので、利益が出た場合でも出なかった場合でも確定申告をする必要があります。

確定申告を行わないと、納税を怠ったとみなされ罰則を受ける可能性があるので注意が必要です。

マンション売却において知っておきたいこと5選!

マンション売却_知っておきたいこと

ここまでマンションを売却するまでの流れを解説してきました。

売却を成立させるために必要なこと、やるべきことを分かっていただけたと思います。

次は、マンション売却をより円滑に進める上で知っておきたいことを5つ紹介していきます。

マンション売却においてかかる費用

知っておきたいこと1つ目はマンション売却にかかる費用です。

マンションを売却する際は、売却価格ばかりに目がいってしまい売却のためにかかる費用を忘れがちです。

下の表にまとめたものが、マンション売却にかかる費用一覧になります。

特に不動産会社への仲介手数料や自身の引っ越し費用は大きな額になるのであらかじめ把握しておきましょう。

仲介手数料 売却成立後に、契約先の不動産に支払う手数料です。
印紙代 売買契約後に、不動産売買契約書に貼付するものです。
登記費用 登記手続きをする際の費用です。
司法書士へ払う代金 登記手続きを司法書士に頼んだ場合の費用です。
測量費用 測量にかかる費用です。
譲渡所得税 マンション売却によって利益が出た際に発生する税金です。
繰上返済手数料 売却のためにローンを返済する際に金融機関に払うものです。
引っ越し費用 引っ越しの際にかかる費用です。
新居の購入資金 新居に住み替える場合にかかる費用です。

マンション売却のタイミング

知っておきたいこと2つ目は、マンションを売却するタイミングを逃してしまうと売れにくくなってしまうということです。

中古マンションの成約件数は築10年以内の物件がおおく、購入希望者からも人気があります。

逆に、築11年を超えてしまうと売れにくくなってしまいます。

マンションを売りたいなと思ったときには、売却の決断を先送りするのではなく迷っていても一度簡易査定を申し込むなど、具体的に検討してみることをおすすめします。

マンションの所有期間による税額の違い

知っておきたいこと3つ目はマンションの所有期間によって売却の際にかかる税金が変わってくることです。

マンションが購入時より高く売れた場合には、所得税と住民税がかかります。

先ほどは築11年を超えると売却が成立しにくいと説明しましたが、あまり早く売りすぎると税率が高くなる場合があります。

税率については下の表にまとめた通りなので、この点についても検討したうえでマンション売却の時期を決めましょう。

マンション所有期間 所得税の税率 住民税の税率
5年以下 30.63% 9%
5年超~10年以下 15.315% 5%
10年超 10.21%(6000万円超部分は15.315%) 4%(6000万円超部分は5%)

契約する不動産会社の選び方

知っておきたいこと4つ目は契約する不動産会社を選ぶときのポイントです。

まずは、単純に訪問査定などで一番高い値段をつけてくれた不動産会社と契約することは危険です。

不動産会社は自社と契約してほしいがために高く査定結果を提示している場合があるため、契約後に様々な理由をつけて売却価格の値下げを提案されてしまうことがあります。

このような事態を回避するためには、査定結果を出してもらった際には査定額の根拠や理由を説明してもらうようにしましょう。

また、不動産会社の担当者に本音を話せず売却が難航してしまうパターンもあるので信頼できる担当者の方がいる不動産会社を選ぶことも重要です。

不動産会社との契約は、どの契約形態でも最長3ヶ月との決まりがあり、その後契約を続けるかどうかは売却側が自由に決めることが可能です。

もしも一度契約した不動産会社と合わないと感じたら、変更も視野に入れましょう。

売却が成立するまでの目安期間

知っておきたいこと5つ目は、一般的にマンション売却が成立するには7ヶ月が目安となるということです。

売却期間に余裕がないと、もう少し待てば希望価格で売れる物件も値下げしなければいけなくなる可能性があります。

何かの事情に合わせて資金を用意するためにマンション売却を使用と考えている場合は特に、時間に余裕をもってマンション売却をはじめましょう。

マンション売却におけるよくある質問2選!

マンション売却_よくある質問

ここではマンション売却をするにあたってよくある質問2つについて解説していきます。

マンションに居住したまま売却を進めることはできるの?

マンションに居住したまま売却を進めることは可能です。

しかしオープンハウスの際には、いま住んでいる状態のまま見てもらうことになるので、部屋が雑然とした状態だと購入希望者の方に良くない印象を与える場合があります。

玄関やキッチンなどは特に清潔に保つことを心がけましょう。

購入希望者がいないときは値段をさげるべき?

購入希望者がいない時には焦って値段を下げてしまうという選択肢をとってしまうこともあるかもしれません。

しかし自分だけでの判断は危険なので、かならず契約している不動産会社と相談してから値下げを行うようにしましょう。

また、別の手段として契約する不動産会社を変える方法もあります。

不動産会社によって得意とするエリアや物件が分かれている場合もあるので、他の不動産会社に再依頼することも視野に入れましょう。

マンション売却|まとめ

マンション売却_まとめ

マンション売却の一連の流れについて分かっていただけたでしょうか?

マンション売却はいかに準備をしっかりするかが重要になってきますので、計画的に進めることが大事です。

流れや注意点をしっかりと理解し、後悔がないマンション売却を実現しましょう!

最後にこの記事のポイントをおさらいです。

「マンション売却」|まとめ
  •  マンション売却の流れを3段階に分けて徹底解説!
  • かかる費用や税率、不動産会社選びのポイントなど知っておきたいこと5つを紹介
  • よくある質問2つを解説