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土地売却の流れを6ステップで解説!基本的な費用から注意点とは?

土地売却_流れ

売却したい土地があるけど、どんな流れで何をすればいいのかわからない…
何が必要?費用はいくらくらいかかる?

いざ土地を売却しようと思っても、このような悩みを抱える方は多いのではないでしょうか。

土地売却は人生の中でも失敗できない大事なイベントの1つです。

最後まで慌てることなく土地売却を成功させたいですよね。

そのためにも、あなたの土地の状況に応じた契約や売却の流れを知ることが大切です。

この記事では、基本的な土地売却の流れや費用から売却時の注意点まで、詳しく解説しています。

土地売却の流れとはどういうものなのか、簡単にまとめているのでぜひ参考にしてみてください。

この記事を読んでわかること
  •  土地売却の流れ
  • 土地売却にかかる費用や税金、必要書類
  • 相続した土地や古家付きの土地を売却する場合の流れ
  • 土地売却に関する注意点

【ステップ①】土地の査定をする

土地売却_流れ_土地の査定

土地の査定は、売却する土地の価格を決める重要なステップです。

土地査定のポイント
  • 複数の不動産会社に査定を依頼
  • 査定には簡易査定と訪問査定という2種類の方法がある

上記の2点に気を付けることが土地査定の大切なポイントになります。

ここから土地の査定を行う流れの解説に移りましょう。

まずは複数の不動産会社に査定を依頼します。

理由は、複数の不動産会社に依頼することで、査定結果を比較しながら検討することができるためです。

不動産会社の査定には、実際に土地を見ることなくデータをもとに算出する簡易査定(机上査定)と、現地調査を行ってから査定価格を算出する訪問査定の2種類があります。

2種類の土地査定方法
  1. 簡易査定とは‥実際に土地を見ることなくデータをもとに算出する査定方法
  2. 訪問査定とは‥現地調査を行ってから査定価格を算出する査定方法

簡易査定とは、土地の所在地や面積といった土地情報をもとに周辺の売り出し事例や公示価格などのデータを踏まえて査定価格を算出する査定方法です。

おおよその売却価格や土地の平均的な相場を短期間で知ることができるので、まずはこの査定を依頼するのが良いでしょう。

訪問査定とは、不動産会社が土地を実際に訪問し、土地の状況を見て査定価格を算出する査定方法です。

土地の価格は、立地の利便性や周辺環境といった常に変化する要素を含めて算出する必要があるため、現在の土地の状況を知ることが大切になります。

最も適切な価格を算出することができるため、土地売却をするなら訪問査定は必ず行いましょう。

まずは、複数社に簡易査定を依頼、し査定結果から対応を比較検討して訪問査定を依頼する不動産会社を絞り込みます。

その後、訪問査定を依頼し、査定の結果から査定価格の提示を受け、納得ができたら不動産会社を決定して次のステップへ移りましょう。

【ステップ②】媒介契約を締結する

土地売却_流れ_媒介契約を締結する

媒介契約とは、土地売却の仲介を依頼する不動産会社と契約を結ぶことです。

不動産会社との媒介契約には3種類あるので、自身の状況に応した媒介契約を選ぶということが重要になります。

先ほどのステップで査定を依頼した会社の中から一社、あるいは複数社を選び、媒介契約の種類に応じた契約を結びます。

また、契約を結んだ時点では費用は発生せず、不動産会社への支払いは売却の成功後に仲介手数料という形で支払います。

一般媒介契約 専任媒介契約 専属専任媒介契約
複数社との契約 2社以上と契約可能 1社のみ契約可能 1社のみ契約可能
自己発見取引 自己発見取引が認められている 自己発見取引が認められている 自己発見取引が認められていない
業務報告義務 報告義務はなし 2週間に一度以上 1週間に一度以上
レインズへの登録義務 登録義務はない 登録義務がある 登録義務がある
契約期間 なし 3ヶ月以内 3ヶ月以内

レインズ(REINS)は、国土交通大臣から指定を受けた不動産流通機構が運営するコンピューターネットワークシステムを指し、Real Estate Information Network System(不動産流通標準情報システム)からこの名がつけられています。

それぞれの契約内容の違いは、以上の5つから比較することが可能です。

ここからは各契約の特徴について解説していきます。

一般媒介契約

一般媒介契約は、3種類の媒介契約の中で最も制限が少ないという特徴をもつ契約方法です。

複数業者との契約が認められ、売却活動の報告義務と契約期間の法廷規定、不動産流通機構への登録が必要ない契約は、一般媒介契約のみになります。

注意
一般媒介契約には制限が少ないということが必ずしもメリットになるとは限らないので、契約を決めるときには注意が必要です。

報告義務がなく複数の業者と契約できるため、積極的な売却活動が見込めず、買主が見つかるまでに時間がかかる可能性があるのです。

また、レインズへの登録をしない場合、売却情報を隠すことができますが、業者間での物件情報が広がらなくなるというデメリットがあります。

一般媒介契約は、複数の業者とのやり取りができる人や売却を急いでいない人、周囲の人に隠して売却したい人におすすめの契約といえるでしょう。

一般媒介契約のまとめ
  • 複数社と契約可能、ほかの契約より制限が少ない
  • 買主が見つかるまで時間がかかる
  • 売却情報を隠せる

専任媒介契約

専任媒介契約は、契約が1社の不動産会社のみに限られている媒介契約です。

1社としか契約ができず、レインズへの登録義務や3ヶ月の契約期間といった規約があるものの、一般媒介契約とは異なるメリットがあります。

1つ目は、レインズへの登録義務があるということです。

レインズへの登録をすると、業者間での情報共有が行われるため、買主が見つかる可能性が高くなります。

2つ目は、2週間に一度以上、業務報告義務があるということです。

売却活動について定期的なコンタクトを取ることができるため、不動産会社の積極的な活動が期待できます。

また、自己発見取引が可能なので、自分で買主を見つけた場合は、不動産会社との仲介を挟む必要はありません。

専任媒介契約は、積極的な売却活動をしてもらいたい人や定期的に販売状況を把握したい人、売却を急ぐ人におすすめな契約といえます。

専任媒介契約のまとめ
  • 契約は1社までしかできない
  • 積極的な売却活動が見込めるため買主が見つかりやすい

専属専任媒介契約

専属専任媒介契約は、専任媒介契約から自己発見取引を禁止した契約です。

専任媒介契約と同じように1社のみの契約で、レインズへの登録義務と3ヶ月の契約期間が規定されていますが、2つ異なる点があります。

1つ目は、業務報告が1週間に一度以上であるという点です。

専任媒介契約よりも活動の報告が多いため、より積極的な売却活動が期待できるでしょう。

2つ目は、自己発見取引が認められていないという点です。

自己発見取引が認められていないと、自分で買主を見つけても不動産会社を通さなくてはならないため、仲介手数料が余計にかかってしまう可能性があります。

専任媒介契約よりも不動産会社との連携が強い分、ほかの契約より慎重に不動産会社を選定する必要があるということです。

専属専任媒介契約は、専任媒介契約よりもさらに手厚い売却活動を求める人や自分で買主を見つける可能性が低い人におすすめな契約といえます。

専属専任媒介契約のまとめ
  • 専任媒介契約とほとんど同じ
  • 1週間に一度以上の報告義務があり、売却状況を最も詳しく把握できる
  • 自己発見取引が認められていない

自分に合った媒介契約を選ぶことができたら、売却活動を始めましょう。

売却活動の流れについて、次のステップで解説していきます。

【ステップ③】売却活動

土地売却_流れ_売却活動

売却活動は、買主を見つけるための販促活動や購入希望者との交渉を行う段階です。

多くの活動は不動産会社が行ってくれるので、売主は不動産会社の報告を受けたり、交渉に対しての決定を行うことが主になります。

売主が行うこと
  • 不動産会社と相談して売り出し価格を決める
  • 不動産会社の活動報告をしっかりと確認し、話し合う
  • 買主と契約内容について交渉する

まずは、売り出し価格を決めます。

売り出し価格は、査定価格や周辺の売却事例などを参考に、不動産会社と相談して適切な価格に設定すると良いでしょう。

また、後に行う購入者との交渉で価格交渉をされる可能性があるため、あらかじめ少し高めに設定すると値引きをされても想定通りの価格で売ることができます。

売り出し価格を決めた後は、不動産会社が広告媒体などを通じて広報活動を行ったり、レインズに情報を掲載することで買主を募集します。

ここでの土地の情報共有や広告といった売却活動は契約した不動産会社が行ってくれるため、売り手がすることはほとんどありません。

土地の購入希望者が見つかったら買付証明書を受領します。

買付証明書とは‥購入者が売主に対して購入の意思表示をするためのもの。

売却価格や引渡しの時期、手付金の金額、支払方法などを慎重に検討し、交渉に応じるかどうかを決めましょう。

提示された価格に納得がいかない場合は必ずしも受け入れる必要はありませんが、値引きに応じないことで売れ残ってしまう可能性もあるため注意が必要です。

売り出し価格の決定の段階から値引きを受け入れられる範囲を自分の中で定めておくのが良いでしょう。

売主と買主の双方が条件を受け入れ、納得のいく状態になったら売買契約を結びましょう。

売買契約の流れについて、次のステップで解説していきます。

【ステップ④】売買契約を結ぶ

土地売却_流れ_売買契約を結ぶ

売買契約は、売主が土地の権利を買主に移転し、買主がその代金を支払う事を約束する契約です。

不動産会社の仲介を通している場合、売主と買主、不動産会社が集まり、直接対面して行われることが一般的となっています。

売買契約においても不動産会社が介入してくれるため、疑問点がある場合には不動産会社にその都度確認しましょう。

売買契約の流れ
  1. 重要事項説明
  2. 売買契約書の説明と読み合わせ
  3. 契約書への署名と押印
  4. 手付金の受領
  5. 仲介手数料の半分を支払う

まずは、契約日の日程調整をします。

日程調整は不動産会社が率先して行ってくれるので、双方が立ち会える日を決めていきます。

契約当日は、顔合わせの後、不動産会社からの重要事項説明と売買契約書の説明、読み合わせが行われます。

重要事項説明は、重要事項説明書の内容を元に土地の権利関係や法令上の制限、契約の条件など契約締結の意思決定について重要な事項の説明を受けることです。

売買契約の目的物や代金の支払い方法など、売主と買主の間で合意した事項をまとめた売買契約書と合わせてしっかりと確認しましょう。

説明を受け、売買契約書に問題が無ければ、売主と買主それぞれが契約書に署名と押印を行い、売主は買主から手付金を受け取ります。

契約を締結したら不動産会社に仲介手数料の半分を支払います。残りの半分は引き渡しの際に支払うことが多いですが念のため契約時に確認しておくと安心です。

ここまでが売買契約締結までの基本的な流れになります。

注意
締結してしまった後から契約の条件などを変更することは出来ません。

契約に反した場合や解約時には違約金が発生する可能性があるので注意が必要です。

また、売買契約は対面形式が一般的ですが、事情により難しい場合は持ち回り契約を選択するのも良いでしょう。

持ち回り契約‥持ち回り契約とは、立ち会いが難しい場合に不動産会社が双方の元に出向いて売買契約を締結する契約方法です。

日程調整がしやすいというメリットもありますが、契約事項の確認がその場でできないため認識のズレが生じる可能性があるなどのデメリットもあります。

売主と買主、不動産会社の間でトラブルが起きないように売買契約は各項目の確認を怠らずに進めましょう。

無事に契約が締結したら、決済と土地の引き渡しを行います。

次のステップで決済と引き渡しの流れを解説していきましょう。

【ステップ⑤】決済・土地の引き渡し

土地売却_流れ_決算_引き渡し

決済、土地の引き渡しとは、買主が売買契約時に定めた金額を支払い、売主が土地の所有権を買主へ引き渡すことです。

決済、引き渡しの流れ
  1. 金融機関のローンの承認(買主がローンを組む場合)
  2. 売買代金の残額が売主へ支払われる
  3. 仲介手数料と登記費用を支払い決済完了
  4. 司法書士が所有権移転登記の手続きを行う
  5. 買主に登記識別情報通知が届き、所有者の名義が変更される

当日は売主と買主、不動産会社に加えて登記の手続きを行う司法書士が以上の流れで決済と引き渡しが行われます。

買主がローンを組む場合は金融機関の立ち会いが必須です。

注意

司法書士への支払いや売買契約のときに、不動産会社への残り半分の仲介手数料を含めて支払いをします。

全ての決済はローンの承認が下りてから行う必要があるので注意しましょう。

まず、買主は残りの売買代金を売主に支払います。

残りの売買代金とは、先ほど支払った手付金を差し引いた売却額のことです。

買主から売主への決済が終わったら、次は不動産会社や司法書士に対しての支払いに移ります。

依頼した不動産会社に仲介手数料の残額を支払い、司法書士に登記費用を支払いましょう。これで決済は完了です。

内容 概要
買主の支払い 売買代金 残りの売却額の支払い
売主の支払い 登記費用 司法書士の報酬と所有権移転登記の実費
仲介手数料 不動産会社への仲介報酬

以上が決済時に必要な費用の一覧になります。

売主は仲介手数料の残額と司法書士への登記費用を、買主は売買代金を忘れないように注意しましょう。

決済が完了したら、いよいよ土地の引き渡しです。

当日中に司法書士が売主から買主への所有権移転登記を申請します。

申請を行ったら、引き渡しの手続きは完了です。

後日、買主に登記識別情報通知が届き、所有者の名義が変更されれば引き渡しは成立します。

これで土地売却の取引は終わりになりますが、土地売却の過程で利益が発生していた場合には、確定申告を行わなければなりません。

確定申告について、次のステップで解説していきます。

【ステップ⑥】確定申告

土地売却_流れ_確定申告

ここでは土地売却によって発生する確定申告について解説します。

確定申告のポイント
  • 譲渡所得がプラスになると確定申告が必要になる
  • 確定申告は土地を売却した翌年の2月16日~3月15日で行う
  • 税理士に確定申告を依頼することができる

確定申告は、所得税を納める手続きのことをいいます。

土地売却で利益を得た場合、譲渡所得が発生しますので確定申告が必要です。

譲渡所得とは、土地や建物といった資産を譲渡することによって生じた所得のことを指し、給与所得などとは別に課税されます。

譲渡所得の計算は、売却金額から取得費と譲渡費用を引いて算出しましょう。

譲渡所得=売却金額-(取得費+譲渡費用)

計算の結果、譲渡所得がプラスになった場合は、確定申告が必要になります。

確定申告を忘れると脱税行為とみなされてしまうため、必ず行いましょう。

確定申告は、土地を売却した翌年の2月16日~3月15日までの期間で行います。

売却をした時期によっては確定申告までの期間が離れてしまい、忘れてしまう可能性があるため、注意が必要です。

確定申告は、個人で行う方法と税理士に依頼して行う方法の2種類があります。

税理士に依頼すると依頼のための費用が追加で発生しますが、安心して確定申告を行うことができるので個人での手続きが不安な場合は利用するのがおすすめです。

個人で手続きを行う場合は、必要書類の提出や申告期限内の納付など、全て自分で行う必要があります。

必要書類など、あらかじめ確定申告の期限に余裕をもって準備を進めておくことで、直前に慌てることなく申告することができるでしょう。

以上で土地売却の流れは完了です。

ここからは土地売却にかかる費用や税金、必要書類などについての解説に移ります。

土地売却にかかる費用や税金は?

土地売却_流れ_土地売却にかかる費用や税金

土地売却の流れの中でも解説しましたが、土地売却には以下の通り様々な費用や税金が必要です。

費用 金額 支払い時期
一般費用 仲介手数料 (売買金額×3%+6万円)×1.1 売買契約時と引き渡し時に50%ずつ
抵当権抹消費用 登録免許税+司法書士手数料 引き渡し時
土地の測量費用 35~45万(官民査定なし) 測量依頼時
税金 印紙税 200円~60万円 売買契約時
譲渡所得税 譲渡所得の30%または15% 土地売却の翌年
住民税 譲渡所得の9%または5% 土地売却の翌年
登録免許税 売却金額の1.5% 引き渡し時

ここでは、土地売却にかかる費用と税金をそれぞれ解説していきますので、全体でどれくらいの費用がかかるのか事前に把握しておくのが良いでしょう。

まずは諸費用について解説していきます。

仲介手数料

仲介手数料は、不動産会社に仲介の成功報酬として支払う費用です。

仲介手数料の金額は、土地の売買金額に応じた上限が定められており、以下のような決まりと、原則的な計算方法があります。

売買金額 仲介手数料の上限
200万円以下の部分 売買金額の5%+消費税
200万円超400万円以下の部分 売買金額の4%+消費税
400万円超の部分 売買金額の3%+消費税

計算方法は、売買金額を上記の決まり通り3つに分けて計算し、合計するという方法です。

売買金額が1000万円だったと仮定して計算してみましょう。

売買金額が1000万円の場合
・200万円以下の部分=200万×5%+消費税=11万
・200万円超400万円以下の部分=200万×4%+消費税=8万8,000円
・400万円超の部分=600万×3%+消費税=19万8,000円

上記の3つを合計した39万6,000円が仲介手数料の上限ということになりますね。

この方法は確実な計算方法ですが、かなり手間がかかって面倒だと思いませんか?

実は、このように計算しなくとも簡略化された計算方法があるのでそちらもご紹介します。

実際に計算する際は以下の式を使うのが良いでしょう。

仲介手数料の上限=(売買金額×3%+6万円)×1.1

3つに分けて計算したうえで合計を出すという手間を1回で済ませることができるので、非常に計算が楽になりますね。

注意
この簡略化された式は売買金額が400万円未満の場合だと計算することができません。売買金額は計算前に必ず確認しておきましょう。

仲介手数料の支払い時期は売買契約時と引き渡し時の2回に分けられるのが一般的で、50%ずつの金額を支払います。

土地売却の際には必須な費用のため、必ず確認しておきましょう。

抵当権抹消費用

抵当権抹消費用の内訳
  • 司法書士手数料、約1~3万円
  • 登録免許税、土地1つにつき1,000円

抵当権抹消費用は売却する土地に住宅ローンが残っていて、土地に抵当権が設定されている場合に、その抵当権を抹消するための費用です。

土地を売る場合、住宅ローンを完済し、抵当権が抹消されていないと土地の売却を行うことができません。

抵当権の抹消は、ローンを完済しただけでは解除されないため、一般的には司法書士に依頼をして抵当権抹消の手続きをしてもらうことになります。

抵当権抹消費用には、司法書士手数料と抹消登記の登録免許税が含まれており、手数料は約1~3万円、登録免許税は土地1つにつき1,000円です。

支払いは土地売却の引き渡しの際に行われ、抵当権の抹消と同時に清算されます。

土地売却を考えている人は、その土地に抵当権が設定されているかどうか必ず確認しましょう。

土地の測量費用

土地の測量費用まとめ
  • 費用は約35~45万円
  • 土地の測量は査定よりも前に行う

土地の測量費用とは、売却する土地の境界が不明な場合の測量依頼時に必要な費用です。

境界標が不明確になっていたり、土地の測量図がない場合には、土地家屋調査士に土地の測量を依頼する必要があります。

土地を売却する時に必要な確定測量では、官民査定なしで土地一つにつき約35~45万円かかり、費用は売主の負担となります。

支払うタイミングは測量依頼時です。土地の測量を依頼する場合は、土地査定より前に行っておくのが良いでしょう。

土地の境界や面積などが曖昧になってしまうと、契約後にトラブルになる可能性がありますので注意が必要ですね。

ここからは税金の説明に移ります。

土地売却の際にかかる主な税金は4種類ありますので、それぞれ解説していきましょう。

印紙税

印紙税は、取引などに伴い契約書などの文書を作成する場合に、課せられる税のことです。

契約金額 本則税率 軽減税率
1万円以上10万円以下 200円 非対象
10万円を超え50万円以下 400円 200円
50万円を超え100万円以下 1千円 500円
100万円を超え500万円以下 2千円 1千円
500万円を超え1千万円以下 1万円 5千円
1千万円を超え5千万円以下 2万円 1万円
5千万円を超え1億円以下 6万円 3万円
1億円を超え5億円以下 10万円 6万円
5億円を超え10億円以下 20万円 16万円
10億円を超え50億円以下 40万円 32万円
50億円を超える 60万円 48万円

土地売却においては、主に売買契約書に貼付する際の費用となり、税額は200円~60万円で契約金額によって大きく変化します。

契約書の記載金額が10万円を超えるもので、平成26年4月1日から令和6年3月31日までの間に作成されるものは軽減税率の対象となります。

印紙税の納税は、必要な税額分の印紙を売買契約書に貼付することで行います。

売却する土地の金額に対応した税額を確認しておくとよいでしょう。

譲渡所得税

譲渡所得税は、譲渡所得に課税される税金のことをいいます。

譲渡所得は、土地売却の際に得た利益のことで、土地の売却金額から取得費と譲渡費用を引いたものです。

譲渡所得=売却金額-(取得費+譲渡費用)

譲渡所得税は、土地の所有期間に応じて2種類に分けられ、算出されます。

2種類の譲渡所得税
  1. 短期譲渡所得‥短期譲渡所得は土地の所有期間が5年以下の区分を指します。この場合、30%の税率がかけられます。
  2. 長期譲渡所得‥長期譲渡所得は土地の所有期間が5年超の区分を指します。この場合、15%の税率がかけられます。

所有期間は売却した年の1月1日時点の期間なので注意が必要です。

売却する土地の所有期間を事前に確認しておくと良いでしょう。

住民税

住民税も譲渡所得に対して発生する税金です。

こちらも土地の所有期間に応じて短期譲渡所得と長期譲渡所得の2種類に区分され、税率が変わります。

所有期間が5年以下の区分である短期譲渡所得の場合は9%、土地の所有期間が5年超の区分である長期譲渡所得の場合は5%の税率がかかります。

譲渡所得税と非常に似ていますが、それぞれで納税が発生するのでどちらも忘れないように気を付けましょう。

登録免許税

登録免許税は、土地の売買において、土地の所有権を移す際に課せられる税金です。

土地の売買によって土地の所有権を買主に移行する場合に発生します。

登録免許税は、所有権の移転原因によって税率が異なり、土地売買の税率は売却金額の1.5%です。

税金は、所有権移転登記をおこなう引き渡しの際に納付します。

登録免許税は、不動産会社の仲介を挟んでいなくても所有権の移転を行う場合に発生してしまう税金ですので必ず納税しましょう。

以上が土地の売却にかかる費用と税金です。

自分にかかる費用がどれくらいなのか、イメージすることができたでしょうか。

続いて、土地売却の際に必要な書類を確認していきます。

土地売却に必要な書類とは?

土地売却_流れ_土地売却に必要な書類

土地売却には様々な書類を準備する必要があり、必要書類と任意書類の2種類に分けられます。

不動産会社に仲介を依頼している場合にはその都度教えてくれますが、事前に準備できるものはしておきたいという人も少なくないでしょう。

まずは、以下の一覧表を確認して何が必要になるのか、一通り把握しておくのがおすすめです。

必要書類 概要
身分証明書 売主の本人確認
実印 書類への押印
印鑑証明書 実印証明
登記済権利証、または登記識別情報 土地の内容確認や登記のため
固定資産納税通知書 固定資産税の確認
任意書類 概要
住民票 登記上の住所と現住所が異なる場合に必要
ローン残高証明書 ローン返済中の場合必要
土地測量図、または境界確認書 土地情報の明確化のために使用

ここから、それぞれの書類について詳しく解説していきます。

身分証明書・実印・印鑑証明書

書類 提出時期 有効期限
身分証明書 媒介契約、売買契約、引き渡し なし
実印 売買契約、引き渡し なし
印鑑証明書 売買契約、引き渡し 発行から3ヶ月以内

これらは、売主の本人確認と押印時のために必要になります。

身分証明書は媒介契約や売買契約、引き渡しの際に必要で、実印と印鑑証明書は売買契約と引き渡しの際に必要です。

全て市役所で取得することができますが、印鑑証明書は発行から3か月以内のものでなければ有効にならない点に注意しましょう。

登記済権利証、または登記識別情報

これらは登録名義人がその土地の所有者であることを証明する土地の権利証のことです。

売主の登記済権利証を買主に譲渡し、移転登記を行うことで所有権を買主に移すことができるため、土地売却において重要な書類といえるでしょう。

登記済み権利証と登記識別情報の違い
2つの書類の違いは、取得年数です。土地を平成17年以降に取得している場合は登記識別情報が発行されている可能性があります。

どちらの書類が発行されていても全く問題はありません。

自分が保持している方の書類を用意しましょう。

固定資産納税通知書

固定資産納税通知書は、土地の所有者に送られ、税金の算定基準となった不動産の評価額や納付額、その支払期限などを通知する書類です。

売買契約と引き渡しの際に、買い手が負担すべき固定資産税の確認と調整のために必要になります。

固定資産税は所有者に課されますが、支払いは1月1日時点での所有者が負担するため、1月1日以降に土地を購入した買主は1年間税金を払う必要がありません。

その場合、売主と買主の固定資産税の支払いが平等では無くなってしまうため、固定資産税を売買代金で調整する必要があるというわけです。

これらの書類は必要書類ですので絶対に忘れないよう確実に準備しておきましょう。

続いて、任意書類の解説をしていきます。

住民票

住民票は、本人確認書類として必要な書類です。

登記上の住所と現住所が異なる場合にのみ用意が必要となり、市役所で取得することができます。

必要書類の印鑑証明書と同じく、発行から3か月以内のものでないと有効にならないため、期限には注意しましょう。

ローン残高証明書

ローン残高証明書は、残債や返済額など、ローン残高状況が記載された書類です。

売主がローン返済中の場合に必要で、抵当権の解除のためローンを完済しなればなりません。

ローンが残っていると抵当権の解除および土地売却が出来なくなってしまうため、注意が必要です。

土地測量図、または境界確認書

土地測量図、境界確認書は、隣地との土地の境界をはっきりとさせるために行う測量の結果を証明する書類のことです。

原則必要な書類という訳ではありませんが非常に重要な書類で、査定、媒介契約、売買契約、引き渡し時に必要になることがあります。

土地の境界は価格などに強く影響を及ぼす上、契約相手とのトラブルの原因になる可能性があるので注意が必要です。

そのようなトラブルを未然に防ぐという意味でも、土地測量図や境界確認所は事前に準備しておくのがよいでしょう。

まとめ
  • 土地測量図は査定、媒介契約、売買契約、引き渡しなど使用場面が多い
  • 土地の境界の誤差は価格などに強く影響を及ぼす

以上が、土地売却の必要書類と任意書類になります。スムーズに土地売却を進めるためにも、前もって準備をしておくのがよいでしょう。

次に、土地売却の流れをパターン別で2種類解説していきます。

相続した土地を売却する場合の違いって?

土地売却_流れ_相続した土地の売却の流れ

ここでは、相続した土地を売却する場合の流れを解説していきます。

親族などから土地を相続したが活用が難しい、管理が出来ないなどの理由で土地の売却を検討する方は多いでしょう。

相続した土地を売却する場合、通常の土地売却の流れに以下のような相続の手続きが追加されます。

相続した土地を売却する流れ
  1. 遺産分割協議書の作成
  2. 相続した土地の名義変更
  3. 土地の売却
  4. 現金の分割

追加されるのは遺産分割協議書の作成、相続した土地の名義変更、現金の分割の3つです。順に確認していきましょう。

遺産分割協議書の作成

相続人が1人の場合、遺産分割協議書の作成は必要ありません。このステップは飛ばして次に移りましょう。

まずは、遺産分割協議書を作成します。

遺産分割協議書とは、相続人全員が相続財産の分割について話し合い、その内容を記した書面のことです。

売却後のトラブルを防ぐためにも、財産をどのように分割するのか協議し、その内容を書面に残しておく必要があります。

遺産分割協議書の作成は司法書士などに任せて行うのが一般的ですが、自分たちで行う場合は、相続する財産や署名押印を必ず記載するようにしましょう。

相続した土地の名義変更

相続した土地を売却するためには、相続登記を行う必要があります。

相続登記
相続登記とは‥相続した土地の名義を相続人に変更し、所有権を移す手続きのことを指します。

相続登記は自分で申請をすることもできますが、手続きが複雑であるため司法書士に任せるのが良いでしょう。

相続登記まで完了したら通常通りの土地売却を行い、引き渡しまで完了させましょう。

現金の分割

相続人が1人の場合、現金の分割は必要ありません。このステップは飛ばしましょう。

最後に現金の分割を行います。

遺産分割協議で決定した通りに現金を分割し、相続した土地にかかった税金も相続人全員が決められた通りに支払います。

ここまでが相続した土地の売却の流れです。

古家付きの土地はそのまま売るべき?更地にするべき?

土地売却_流れ_古家付きの土地売却の流れ

空き家で放置したままの土地、使わないから売却したいけど古家を解体する費用と手間を考えると中々売却に踏み出せない…

そんな時、古家付き土地として売却するという方法があります。

古家付きの土地とは、古家などの古い建物が残ったままの土地のことです。

古家付きの土地はざっくりと以下の流れで売却できます。

古家付きの土地売却の流れ
  1. 古家付きにするか更地にするか選択する
  2. 家の整理と解体作業
  3. 土地の売却

ここから古家付き土地を売却する際の流れやそれぞれの特徴を詳しく解説していきます。

古家付きにするか更地にするかを選択する

古家付きの土地を売却する場合、そのまま古家付きで売却するか更地にして売却するかを検討し、決めていきます。

どちらにもメリット・デメリットはあるため、下記の表からそれぞれの特徴を把握したうえで、慎重に決めていきましょう。

メリット デメリット
古家付きの土地 解体費用がかからない 買主が見つかりにくい
固定資産税が安くなる 査定価格が下がる
買主が住宅ローンを利用できる
更地 買主が見つかりやすい 解体費用がかかる
流動性が高い 固定資産税が高くなる
査定価格が上がる

ここからは古家付きと更地、それぞれを詳しく解説していきます。

古家付きのメリット・デメリット
  • 解体費用がかからない
  • 固定資産税が安い
  • 住宅ローンを利用できる
  • 査定価格が下がる
  • 買主が見つかりにくい

最も目立つのは解体費用や固定資産税の節税と合わせて費用を抑えることができるという点です。

買主側にも住宅ローンを利用できるというメリットもあり、古家付きは経済的な面でのメリットが目立ちます。

しかし、古家付きとして売却すると土地の用途が限られてしまったり、建物の状態によっては悪印象を与えてしまうことがあります。

解体費用や手間も買主に負担させることになるため、その分を考慮した価格設定が行われる可能性もあるでしょう。

建物に価値がある場合や土地の価格より解体費用のほうが高くなる場合は、古家付きの土地のまま売却するのがおすすめです。

更地で売る際のメリット・デメリット
  • 流動性が高い
  • 査定価格が上がる
  • 買主が見つかりやすい
  • 解体費用がかかる
  • 固定資産税が高くなる

更地は土地の利用がしやすく、家を建てる場合でもすぐに着工が可能なので、古家付きの土地に比べて買い手が見つかりやすいといえるでしょう。

また、建物の影響などが無く土地の状況を正確に判断しやすいため、土地の査定価格もあがる可能性があります。

ただし、古家の解体費用と手間がかかる上に、売れない期間が長引く場合は高い固定資産税を払わなければなりません。

特に、売却する土地が中心地であったり、固定資産税評価額の高い土地の場合では注意する必要があります。

建物の維持管理が難しい場合や建物が原因で価値が低くなってしまう場合、買主を早く見つけたい場合には、更地にしてから売却するのがおすすめです。

古家付きの場合、通常の土地売却の流れ通りに進めていきますが、更地にする場合は解体作業が必要になります。

家の整理と解体をする

解体作業を行う前に、準備として家の整理をしましょう。

家財などをそのままにすると解体工事の際の廃棄物処理の代金がかさんでしまう可能性があります。

家の整理が終わり次第、解体作業に移ります。

売主が解体作業中に行うことはほとんどありませんが、住宅地などの場合、工事前に近隣住民に知らせておくのがよいでしょう。

注意
坪数にもよりますが、解体費用の相場は約200万円です。他の費用と比べて高額になりますので慎重に検討しましょう。 

解体作業が終わり更地になったら、通常の土地売却と同様に売却を進めていきます。

以上が古家付きの土地を売却する流れになります。

土地売却を任せるならどこがいい?おすすめの一括査定サイト3選

不動産_売却_どこがいい_おすすめ_一括査定_会社比較

実際に土地売却をするならどこがいいでしょうか?

世の中にはたくさんの一括査定サイトや不動産会社が存在するので迷いますよね。

ここでは、おすすめの一括査定サイトや不動産会社をご紹介したいと思います。

不動産売却におすすめの一括査定サイト3選

以上のサイトと不動産会社について、一つずつご紹介します。

スーモ

suumo-マンション売却

出典:SUUMO不動産売却

一括査定サイトのスーモは、テレビCMを流しているので知名度が高いサイトです。

緑の愛嬌のある丸みを帯びたキャラクターを思い浮かべる人も多いかと思います。

スーモはサイトのデザインに力を入れていて、スーモのサポートサービスも充実しています。

初心者にも扱いやすいよう、知名度だけでなくサービスもあるのが魅力ですね。

まずはこのスーモの特徴について見てみましょう。

スーモの特徴
  • 株式会社リクルートホールディングスが運営している
  • 提携社数は約2,000社にも及ぶ
  • 同時依頼可能数が最大10社と多い
  • 全国の不動産に対応
  • 利用者満足度が91%
  • 担当者のクオリティが高い
  • しつこく営業される心配が少ない

大手企業が運営していて、多くの人に利用され続けているスーモは、信頼性の高いサイトです。

スーモには独自の不動産会社の検索機能がついており、複数の方法で検索できるため、自分に合う不動産会社を探しやすいという強みがあります。

不動産売却が初めての人でも、不安を感じることなく安心して利用できます。

サイトの使いやすさだけでなく、物件の情報が充実していることから、利用者満足度が高いというのも納得ですね。

不動産売却を検討するにあたって、安心して利用できます。

対応エリア 全国
対応可能物件 マンション、一戸建て、土地
入力時間 約60秒
査定の費用 無料
提携会社数 2,000社以上
同時査定依頼数 10社※査定可能会社数は物件所在地によって異なります

イエウール

ieul-マンション売却

出典:イエウール

イエウールは利用者人数や売却実績に定評のある一括査定サイトです。

イエウールの利用者人数は約1,000万人を超えており、数ある不動産査定サイトの中でも日本一位を誇っています。

不動産売却を検討している多くの人から支持されていることがわかりますね。

イエウールは2014年に運営を開始し、比較的新しいにもかかわらず、運営を開始してから数年で利用者数一位を獲得しました。

イエウールには以下の特徴があり、その特徴から実力がうかがえるでしょう。

イエウールの特徴
  • 都心部だけではなく地方にも力を入れている
  • 提携社数が1,900社以上ある
  • 同時依頼可能数は最大6社
  • 累計利用者数は1,000万人以上
  • 年間売却実績は20万件を突破
  • 全国の不動産に対応
  • クレームの多い不動産会社を提携から外している
  • 熱心で質の良い担当者が多い

イエウールは、「はじめての不動産売却にお役立ちメディア」を掲載しているという点でも魅力的です。

記事には専門家が携わっているため、不動産の知識がない人にもわかりやすい内容になっています。

利用者数だけでなく、そのほかの面でも高い評価を受けていると、利用者数日本一位の理由がわかりますね。

イエウールは地域密着型の中小不動産会社が多いのですが、全国規模で店舗を出している大手不動産会社も多く提携しています。

幅広い不動産会社と提携しているため不動産会社の種類が豊富なので、不動産を選ぶ際に比較参考が簡単にできます。

対応エリア 全国
対応可能物件 分譲マンション、一戸建て、土地、一棟アパート/マンション/ビル、区分マンション、区分所有ビル、店舗・工場・倉庫、農地、その他
入力時間 約60秒
査定の費用 無料
提携会社数 約1,900社
同時査定依頼数 最大6社

リビンマッチ

リビンマッチサイト

出典:リビンマッチ

リビンマッチはリビン・テクノロジーズ株式会社が運営・提供している不動産総合サイトです。

様々な不動産に関するサービスを行っているサイトで、その中に一括査定が含まれています。

査定1回につき6社の査定額を比較でき、査定の申し込みも簡単で無料で利用可能です。

リビンマッチの概要
  • 運営元:リビン・テクノロジーズ株式会社
  • 加盟数:約1,700社
  • 対応エリア:全国
  • 最大依頼件数:6件
  • 利用者:年間12万件の査定依頼・資料請求がある、利用者数は440万人を突破

リビンマッチは全国対応で、どこの地域の不動産でも査定をすることができるのが特徴です。

提携不動産会社数は約1,700社(2021年8月現在、同社調べによる)で、2,600事業所もあります。

大手不動産会社から地域に密着した会社まで多数と提携しているので、いろいろな会社が選べますね。

提携不動産会社数が多いだけでなく、さまざまな条件の不動産会社があるのは嬉しいです。

査定ができるのは最大6社までで、不動産査定一括サイトのなかでは標準的ですが、チャットによる質問形式で依頼できるという差別化できる特徴もあります。

不動産と名のつくものなら査定ができ、取り扱い物件の幅も広いことから、利用者数も多いリビンマッチは人気の一括査定サイトでおすすめです。

リビンマッチの基本情報
社名 リビン・テクノロジーズ株式会社
設立 2004年1月
上場市場 東京証券取引所マザーズ市場
リビンマッチが査定可能な物件 ・一戸建て
・分譲マンション
・投資用マンション、アパート
・土地
・アパート一棟
・マンション一棟
・事務所・店舗ビル一棟
・事務所・店舗ビル一室 など不動産全般
査定の費用 無料
許認可・認定・代理店 ・有料職業紹介事業許可 13-ユ-308903
・労働者派遣事業許可 派13-308471
・プライバシーマーク認定事業者 10830322(08)
・Google AdWords 正規代理店
・Yahoo!リスティング正規代理店

土地売却に関する注意点3選

土地売却_流れ_土地売却に関する注意点

ここまで土地売却の基本的な流れとよくあるパターンの売却方法を解説してきました。

土地売却の流れの中でも特に注意が必要なポイントについて3つ紹介していきます。

敷地面積の誤差を生まないために!土地の測量は忘れずに行おう

1つ目は、土地の測量を忘れずに行うということです。

土地の測量は義務ではありませんが、売却する土地の境界や面積といった情報を明確にすることで買主とのトラブルを防ぐことができます。

また、買主は事前に土地の状態を把握することができるため買い手が見つかりやすくなるなど、スムーズな土地売却につながるでしょう。

土地の測量は土地家屋調査士に依頼して行うことができ、一般的には依頼してから1ヶ月から3ヶ月ほどの期間がかかります。

土地売却の不安要素を減らすという意味でも、土地の売却を考え始めた際には、まず土地の測量を始めるのがよいでしょう。

ポイント
  • 土地の測量は義務ではない。
  • 土地の測量は土地家屋調査士に依頼して行うことができる。

契約不適合責任に注意!売主が確認すべきことは?

契約不適合責任とは、売買契約において、買主に引き渡した土地が契約内容とあっていない場合に売主が負うべき責任のことです。

この場合、本来の契約の不足分に対する補修や代替物などの引き渡しが請求されます。

また、代金減額請求や損害賠償請求、契約の解除も認められているため、売主は注意が必要です。

特に土地の場合では品質が問題となるケースが多く、土壌の汚染、地中の埋没物、土地の面積が契約上の面積と異なるといった問題などが挙げられます。

引き渡し後のトラブルを防ぐためにも買主との契約時に目的物の細部まで検査を行い、土地の状況を双方がしっかりと認識しておく必要があるでしょう。

その上で、土地の内容や状況に応じた契約不適合責任の範囲などを取り決めておくことが重要です。

ポイント
  • 契約不適合責任を負うと本来の契約の不足分に対する補修や代替物などの引き渡しが請求される。
  • 土地の場合では品質が問題となるケースが多い。
  • 買主との契約時に契約不適合責任の範囲などを取り決めておくことが重要。

個人間での土地売買は可能?トラブルを避けるためには

土地を個人間で売買することは可能です。

その場合は、不動産会社の仲介を通さないため、仲介手数料を払う必要はありません。

個人で土地の売却を行う場合は、土地の価格設定や売却活動、引き渡しや名義変更まで全て自分で行うことになります。

基本的な売却の流れは変わりませんが、不動産会社が行ってくれる作業まで自分で行う必要があるため、かなり時間と手間がかかるでしょう。

また、買主との契約にあたっても、書類なども自分で作成する必要があるほか、法的なトラブルが発生する可能性が高くなります。

どうしても個人での売買を行う場合は、買主を知り合いや土地の扱いをよく知っている人に限定するなど、トラブルを避ける工夫が必要になるでしょう。

仲介手数料がかからないなどのメリットはあるものの、土地の売却は個人で行うには難易度が高いため、不動産会社の仲介を依頼するのがおすすめです。

ポイント
  • 個人間での売買は可能。
  • 仲介手数料などの費用は抑えられるが手続きの手間がかかる。
  • 不動産会社に仲介を依頼するのがおすすめ。

まとめ

土地売却_流れ_まとめ

土地売却の流れをざっくりとまとめます。

まとめ
  1.  土地の査定
  2. 媒介契約を締結
  3. 売却活動
  4. 売買契約を結ぶ
  5. 決済・土地の引き渡し
  6. 確定申告

土地売却全体の流れを把握しておくことで、初めての土地売却でもスムーズに売却を進めていくことができます。

また、相続した土地や古家付きの土地の場合では、上記の流れにいくつかの手順が追加されることも確認しておきましょう。

そう多くない土地売却の機会で後悔することのないように、自分の状況に見合った売却をしてください。