マンションの売り時はいつ?最適なタイミングと2022年に売却すべき理由

マンションを売りたいけど売り時が分からない
2022年は高く売れるの?

このような疑問にお答えしています。

不動産を売るということは人生の中で大きな出来事なので、なるべく失敗したくないですよね。

売りたいけど売り時が分からないという人も多いのではないでしょうか?

本記事では、マンションの売り時について徹底解説していきます。

この記事を読むことで、最適な売却のタイミングを知ることができます。

マンションの売却を検討している人は是非最後までご覧下さい。

売却する季節によって値段が変わる

不動産売却_季節_値段

マンションは売却する時期によって価格が変わります。

せっかく売るならできるだけ高く売りたいですよね。

では、いつ頃が売却に適しているのか、また適していないのか、理由と共に解説していきます。

マンションが売れやすい時期はいつ?

マンションが一番売れやすい時期は、2~3月頃です。

春は転勤や進学などの新生活に合わせて家探しをする人が多く、需要が高まる時期です。

4月から住み始めるために、3月頃までに内覧を済ませておく人が多いため、それまでに内覧ができるように準備しておく必要があります。

そのため、遅くても年内の12月までには不動産会社を決め契約を結んでおくと良いでしょう。

マンションが売れにくい時期はいつ?

1月、8月不動産が売れにくい時期であるといわれています。

何故かというと、1月と8月は年間の中でも特に寒さと暑さで過ごしにくい時期だからです。

皆さんも炎天下の暑さや氷点下の寒さの中、内覧に出かけたくないですよね。

ましてや、内覧時の家はクーラーなどもついていないことが多く、居心地の悪さからゆっくり内覧することができません。

これらの理由から、1月と8月は売れにくくなっています。

しかし、この結果は売買契約件数などによる結果なので、実際は多くの人が1月に物件探しを開始しています。

そのため、この頃には内覧ができるように12月までには準備しておきましょう。

築年数で売却時の値段が変わる!

不動産_築年数_値段

物件の築年数はとても重要です。

築年数によって売却時の値段は大きく変わります。

ここでは、築年数ごとの物件の売れ方について解説していきます。

1、2年の差で損をしないためにもしっかりと目を通しておきましょう。

それでは早速見ていきましょう。

築5年未満の物件

築年数は浅ければ浅いほど良いです。

使っている時間が短いことの証明にもなるので、築年数の浅い物件は買い手から好かれやすくなっています。

特に築5年未満の物件だと、状態次第では新築と同じような価格で取引されるケースもあります。

しかし、築5年未満で売却されるような物件は中々なく、市場に出回ることは少ないでしょう。

築5年未満が高く売れるからといって焦って売りにだすのは禁物です。

築5年以上でも高く売れる物件はたくさんあるので、よく考えてから売りにだすようにしましょう。

築5年~10年の物件

築5年から10年もまだ築浅物件と言えます。

築10年以下の物件は建物の劣化や室内の汚れが少なく、買い手が現れやすい築年数です。

また、ある程度綺麗な家に住むことができてなおかつ価格が新築よりも安いのでコストパフォーマンスが良く、人気があります。

築年数の観点だけで見れば一番の売り時と言えます。

売却を考えていたら検討しても良いでしょう。

築10年~20年の物件

築10年~20年は、やや劣化した部分は見られますがまだ普通に生活できる物件が多いです。

築年数が下がる分価格も下がるので、さらに求めやすくなります。

しかし、築年数がこれくらい経ってくると、水回りやフローリングなどの老朽化は隠せません。

場合によっては部分的なリフォームが必要になるかもしれませんね。

もし売りに出すことを検討しているなら、不動産会社に相談しましょう。

築20年以上の物件

築20年以上の物件は全体的に老朽化が進んでしまっています。

そのため、価値が大きく下がってしまいます。

室内も一昔前の造りになっていることが多く、古いイメージを与えてしまう可能性があります。

あまりにも老朽化が進んでしまった場合は、リノベーションも視野に入れてみても良いかもしれません。

しかし安易にリノベーションをすると、売却時の値段より高くついた!ということになりかねないので注意してくださいね。

マンションを売ると税金がかかる

マンション_売却_税金

マンションを売るときには、譲渡所得税という税金がかかってしまいます。

しかし、売るタイミングによって払う税金を少なくすることができるんです。

税金をなるべく少なくするために、適切なタイミングを覚えておきましょう。

それでは解説していきます。

マンションを売るときにかかる「譲渡所得税」とは?

不動産を売却すると、譲渡所得税がかかります。

譲渡所得税とは不動産売却の際に必ず払わなければいけない税金になります。

復興特別所得税を含む所得税と住民税を足したものが譲渡所得税です。

それでは実際に税率を詳しく見てみましょう。

物件の所有期間で税率が変わる

譲渡所得税は物件の所有期間によって税率が変わります。

所得税 住民税
短期譲渡所得 30% 9%
長期譲渡所得 15% 5%

短期譲渡所得は所有してから5年以内、長期譲渡所得は5年以上の方が当てはまります。

こちらの表からわかるように、譲渡所得税の税率は5年を境に変化します。

もし築浅マンションの売却を検討している場合は、5年を過ぎたタイミングで売却すると余計な税金がかからなくて良いですね。

相場の動向によって価格が大きく変わる

相場動向_値段

マンションのような不動産は相場の動向によって価格が大きく変わります。

同じ物件でも、相場が高い時と低い時に売れば、もちろん高いときの方が利益は大きくなります。

利益をなるべく大きくするためにも、相場のチェックは大切です。

こちらでは不動産の相場と売却の関係について解説していきます。

相場の動向によって価格が大きく変わる

それでは見ていきます。

相場は年ごとに変化する

不動産の相場は年ごとに変わっていきます。

世界情勢や政治の影響を受けやすく、少し見ない間に変わっていたりします。

そのため、売却を考えているのであれば、相場は逐一チェックするようにしましょう。

現在は東京オリンピックの影響などもあり、不動産市場は良好で価格は上昇し続けています。

なるべく相場が高い時に売ることができるように準備しておきましょう。

不動産相場をチェックする方法

不動産相場をチェックする方法は様々です。

一番分かりやすいのは、物件検索サイトで自分が売りたい物件と似たようなものの価格を調べてみることです。

この広さの築年数の家は今この価格なんだということがすぐわかり、マンションを売る上での指標にできます。

また、自分の家を複数の不動産会社に査定してもらえる「一括査定サイト」の利用もおすすめです。

複数の査定結果を一度に比較できるので、売った時の値段がイメージしやすくなりますよ。

物件の周辺環境の状況は必ずチェックされる

物件_周辺環境

買い手は物件の周りの交通網や建物を必ずチェックしています。

誰でも自分が住むところの環境は気になりますよね。

似たような物件が二つあれば、物件周辺の環境が整っている方を選ぶ人が多いでしょう。

売れやすい周辺環境とはどのような環境なのか、また売れにくいものはどうなのか解説していきます。

物件の周辺環境の状況は必ずチェックされる

それでは順番に見ていきましょう。

売れやすい物件の周辺環境とは?

売れやすい物件の周辺環境の特徴は、以下の3つです。

売れやすい物件の周辺環境
  • 都市部へのアクセスが良い
  • 公園や散歩道などがあり緑が多い
  • 駅、病院、郵便局、学校が近い

周辺の住環境の整いは、物件の付加価値に繋がります。

特に駅近物件は価格が高くなる傾向にあります。

そのため、もし近くで商業施設の建設など住環境の整う事業が始まっていたら、完成するまで待つか、売る際にその旨を伝えておくことで価格アップを目指しましょう。

売れにくい物件の周辺環境とは?

周りの環境によって物件の価格は左右されてしまいます。

売れにくい物件の周辺環境は以下の4つです。

売れにくい物件の周辺環境
  • 騒音がひどい
  • 治安が悪い
  • 駅から遠い
  • スーパーやコンビニが遠い

駅やスーパーなどは生活していくうえで欠かせない場所です。

そんな場所が遠い物件はやはり人気がでにくいようです。

また、線路近くの物件や国道沿いなど騒音が気になる物件も売れにくいでしょう。

盲点なのは治安の悪さです。

道にゴミがたくさん落ちていたり、路地が多くて街灯が少なかったりすると不安になりませんか?

家族連れや女性の一人暮らしだと特に気にする方が多いです。

しかし、周辺環境は中々自分の力ではどうすることもできません。

もし改善できそうなものがあれば改善して万全な状態で売りに出せるようにしておきましょう。

不動産の売り時は今?2022年に家を売るべき5つの理由

不動産_売り時_今年

今までマンションの売り時を色々な観点からお伝えしてきました。

こちらでは2022年はマンションの売り時なのか、5つの理由と共に解説します。

それでは1つずつ解説していきます。

新築マンション価格の高騰

現在不動産の価格が高騰しているのはご存じでしょうか?

特にマンションが大幅な値上がりを続けています。

年ごとの価格の推移は以下のグラフの通りです。

出典:国土交通省不動産_価格指数

上のグラフを見て頂くと分かりますが、マンションの価格は2013年からずっと上がり続けています。

近年のマンション価格はバブル期の金額を超えており、誰でも気軽に買えるというわけではなくなってしまいました。

これにはいくつかの原因があります。

原因の一つとして言われているのは、ウッドショックによる木材の高騰です。

原材料の高騰により建設費がかさみ、新築マンションの価格が上がっているようです。

そのため、新築マンションを買う余裕がない層からの中古マンションの需要も高まっています。

中古マンションの人気増大

中古マンション人気増大の主な原因は、上記で述べた新築マンションの価格高騰にあります。

新築マンションが普通の家庭では手がだせなくなってしまったため、新築よりは価格が低めの中古マンションの需要が高まっています。

また、需要はあるのに供給が少ないという状態になっています。

中古マンションは元々人気の高い物件でしたが、これからも価格の上昇は続くでしょう。

コロナによる影響

コロナが不動産の価格に与えた影響は小さくはありません。

2020年の4月に緊急事態宣言が発令され、その時不動産の価格は一度下がってしまいました。

モデルルームなどが閉鎖され、引っ越しを延期した人が多くなった関係で一時的に需要が少なくなったようです。

しかし、緊急事態宣言が落ち着いて「おうち時間」という言葉が流行り出したころ、需要が拡大しました。

現在はコロナ前よりも価格は上昇しています。

住宅ローンの低金利

住宅ローンの金利は日本銀行の金融緩和政策により低金利の状態が続いています。

住宅ローンが低金利の時は家を売るのに適していると言えます。

なぜかというと、金利が低い時はローンが組みやすく、買い手の金銭的負担が少なくなるからです。

2022年の5月、大手の三菱UFJ銀行が長期の固定金利を大幅に値下げしました。

そのような動きも相まって、日本は現在超低金利が続いています。

しかし、住宅ローンが低金利なのももしかしたら今年までかもしれません。

そちらについては、【2022年以降の不動産市場はどうなる?】で詳しく解説します。

世界情勢による価格上昇

世界情勢によっても価格の上昇・下降は引き起こされます。

ウクライナ情勢によってロシアから安い木材が輸入できなくなり、新築不動産の価格が高騰しています。

新築不動産の価格が上昇しているということは、中古マンションの価格も上昇しています。

ウクライナ情勢がいつ落ち着くかはわかりませんが、新しく安く買える木材が見つかれば価格の上昇は止まる可能性が高いです。

2022年は様々な要因からマンションの価格が高騰しています。

来年以降も価格は上がるかもしれないし、下がるかもしれません。

なるべく損をしたくない人は今年中に売る準備を済ませておきましょう。

2022年以降の不動産はどうなる?

不動産_今後

2022年に家を売るべきと言われても、迷ってしまう方も多いと思います。

そのため、2022以降不動産がどうなる可能性があるのかを解説していきます。

あくまで、可能性があるというだけで実際に起こると決まったものではないので、参考までにご覧下さい。

それでは解説していきます。

住宅ローンの金利が上がる可能性

金利には変動金利と固定金利があります。

変動金利とは、借入期間中に適用される金利が変動するものです。

5年に一度金利の見直しが行われ、そこから5年間見直された金利に従って返済をします。

固定金利とは、借り入れた時から金利が固定され、変化しないというものです。

返済期間にどれだけ金利が上昇しても下降しても、影響はありません。

そして現在は超低金利時代と呼ばれるほど金利が低いですが、変動金利が来年以降上がってしまうのではと噂されています。

理由は、来年日本銀行の新総裁が就任するからです。

現総裁の黒田氏は来年以降も金融緩和を続行すると宣言していますが、実際にどうなるかはわかりません。

金利が上がると買い手が住宅ローンを組んで購入する際に影響があります。

金利がこれ以上下がることはもうほとんどなく、来年以降は今のままか上がるかです。

「金利が高いなら今はやめておこう」と考える人も多いので、金利が低い今のうちに売ると良いかもしれません。

新築マンションの供給が増える可能性

今後、新築マンションの供給が増える可能性があります。

まず、オリンピックで利用された選手村などが一般向けのマンションとして販売を開始しました。

また、生産緑地法に関連する2022年問題についても影響があります。

生産緑地法とは、生産緑地に指定するだけで最低30年は税制優遇を受けられるというものです。

この法律は1992年に始まったため、30年後の2022年に生産緑地として設定されている土地が生産緑地ではなくなります。

税的負担を恐れて土地を手放す判断をする人も多く、市場に大量に土地が流入するのではないかと言われているんです。

土地が多く流入することで、新しく住宅として生まれ変わり、マンションの供給が増えることが考えられます。

しかし、それでもマンションの需要は高いので、安易に価格が下がってしまうというわけでもなさそうです。

景気が悪くなる恐れ

不動産は景気によってロナウイルスの流行によって、おうち時間の増加などでマンションの需要が増えましたが、このままコロナウイルスの流行が続いていけば経済は大打撃です。

景気が悪くなると給料が安くなるので、安い給料で高い家を買おうと思わないですよね。

そのため、不動産価格が全体的に下がっていくのではないかと言われています。

また、今は世界的にも極めて不安定な世の中になってきています。

ウクライナ情勢やアメリカの大規模インフレーションがどのように進んでいくかも不動産価格が動く重要な要因です。

今後の先行きに不安がある中で大きな買い物をしたい人はあまりいません。

なるべく世の中が大きく変化しないうちに売却しておくと損することなく利益が出せます。

少子高齢化の影響がでてくる

少子高齢化の影響も、不動産価格に影響がでるのではないかと懸念されています。

現在は不動産価格においては少子高齢化の影響は感じられませんが、少子高齢化の影響はいつか確実に価格の低下として現れます。

少子高齢化がなぜ不動産の価格に影響を及ぼすのかというと、少子高齢化が進むことで住む人のいない空き屋が増え始め、それが地価を下げることにつながるからです。

また、人口が少ない地方の町や村は、更に人口が減ってしまうと経済が回らなくなってしまいます。

そうなれば町や村全体が不況になり、空き家が多く地価も低いという状態に陥るでしょう。

東京や大阪などの大都市も例外ではありません。

大都市は今現在、地方よりも人口密度が高く、都心の不動産は需要が高く不動産価格も高いです。

しかし、そんな大都市でも少子高齢化の影響を受ければ経済が停滞し、過密化が緩和されることで地価は下がり、不動産自体の価値も大きく下がることが予想されます。

厚生労働省の予測によると、2040年頃から団塊世代がいなくなり人口が急激に減っていきます。

すぐではないけれど将来的にマンションの売却を考えているという人は、少子高齢化の影響も考えて早めに売却すると良いかもしれません。

不動産を売る時に気を付けること

不動産売却_注意点

今まで、不動産の売り時について詳しく解説してきました。

そのうえで売却しようと考えている人に向けて、売却時に気を付けてほしいことを5つご紹介します。

それでは見ていきましょう。

家を売るには最低3カ月かかる

マンションなどの不動産を売る際は、個人で売買契約を行う方法もありますが、一般的には不動産会社を仲介として売買を行います。

以下が売却の流れです。

  1. 複数の不動産会社に査定依頼
  2. 不動産会社を決める
  3. 売却についての詳細決定
  4. 売却活動(内覧対応、買い手との条件交渉)
  5. 契約成立

このように、ひとまとめに売却といっても様々な工程があることがわかります。

工程が進むスピードは売却するケースによって様々ですが、マンションの売却は平均的に3カ月ほどと言われています。

査定依頼や売却の詳細決定は売り手と不動産会社のみが関わるので、大体予定通りの期間に進められるでしょう。

しかし、内覧対応など買い手が関わる段階になると、買い手の事情もあるため、思うように売却が進まないということもあるようです。

それでも基本的には価格設定などに欠陥がない限り、3カ月ほどで売却ができます。

物件が売れやすい2、3月に合わせるなら、1月には内覧対応を可能にしておくために、12月までに準備を進めておきましょう。

売却時は個人取引ではなく不動産会社を利用する

不動産を売却する場合、個人間で取引をするか不動産会社に仲介をしてもらうことになります。

不動産の取引に慣れている方以外は不動産会社の仲介がおすすめです。

個人取引は個人間で行われる分、節税ができたり手数料がなかったりと、金銭面でのメリットがあります。

しかし、不動産売買に慣れていない人が個人取引を行うと、契約成立まで時間がかかってしまったり、トラブルに巻き込まれるおそれがあります。

また、住宅ローンを組んで購入してもらう場合もあるため、買い手はなるべく信用できる人を選びたいですよね。

不動産会社の仲介があれば素性がわかる買い手に売ることができます。

無駄なトラブルなどを避けるためにも、不動産売買の知識がない人は不動産会社に仲介をしてもらいましょう。

不動産会社は複数比較して決める

不動産会社は必ず複数比較して決めましょう。

不動産会社は会社ごとに得意としている内容が違います。

賃貸を得意としているところもあれば、一戸建ての売買を主に行っているところもあります。

この記事を見ている方はマンションを売りたいはずなので、あなたが依頼した方が良い不動産会社は、マンションの売買を得意とした会社です。

マンション売買を得意としている会社なのかを知るためには、過去の実績や査定の内容から判断することができます。

過去にマンション売買を多く行っていたり、査定内容が細かければマンション売買を得意としているといえます。

注意してほしいのは、査定金額が高い=良い不動産会社というわけではないということです。

重要なのは、査定金額に見合った根拠が提示されているかということです。

しっかりとした根拠に基づいて査定されているかで担当者の信頼性も分かります。

そのため、複数の不動産会社に査定をしてもらいましょう。

査定の際は一括査定サイトを利用すると楽に複数の不動産会社を比較することができます

売却価格を高く設定しすぎない

売却価格は必ず、相場や物件の状態に応じた適切な価格に設定するようにしましょう。

売り出し価格は、不動産会社からもらった査定価格に基づいて、不動産会社と一緒に決めていきます。

不動産会社も低く査定することのメリットは特にないので、会社の経験上や相場などから適切な査定を行っています。

そのため、基本的には査定とあまり変わらない金額で売り出しすると買い手が見つかりやすいです。

しかし、査定金額が少なく感じたり、次の家を購入する都合上もう少し高い金額で売却したいといった場合もあるでしょう。

その場合は、何かしらの物件の付加価値を探し、詳細に記載することで相場より少し価格を高めにすることができます。

例えば、駅近やショッピングセンターが近いなどの物件は人気も高いため、少し相場より高めに設定しても買い手が現れる可能性があります。

ただ、行き過ぎると売れ残ってしまう可能性があるので気を付けましょう。

売却した年は確定申告を行う

前述で家を売ると譲渡所得税が発生すると述べましたが、この譲渡所得は給与所得とは別の所得になります。

そのため、確定申告が必要になります。

また、マイホームを売った時に限り、上限3000万円まで控除ができる特例があります。

この特例を利用することで税金がかなりおさえられますよ。

適用するためには売却した翌年の2月16日から3月15日までに確定申告を行う必要があるので注意しておきましょう。

まとめ

まとめ

いかがだったでしょうか。

この記事では、マンションの売り時について詳しく解説しました。

不動産は状況に応じて売却する金額が大きく変わります。

2022年は様々な要因から、マンションの売却に適している年です。

マンションの需要も高まっているので、物件の状態に特に問題がなければ売却を検討してみましょう。

是非この記事を活用して売り時を判断してみてください。