不動産投資を始めたいけど、何から始めればいいのかわからないと悩んでいる方もいるのではないでしょうか。
不動産投資の初心者でも、損をせずに成功したいですよね。
実際のところ、不動産投資は複雑であるため、しっかり事前知識やノウハウを身につけていないと損をしてしまうかもしれません。
本記事では、不動産投資の始め方を8のステップで徹底解説していきます。
10分あれば読める内容になっているので、普段忙しい方にも最適です。
本記事で学んで、魅力ある不動産投資を始めていきましょう。
- 探し方や準備、手順について確認する
- 1つ1つの手順を慎重に行う
- 事前の物件選びと準備が特に大事
目次
ステップ①：不動産投資の知識をつける
不動産投資を始めたいなら、知識を身に付けることが最優先事項です。
サイトや書籍、方法は何でも構わないので、不動産投資についての基礎を単語と意味を合わせて覚えるとよいでしょう。
不動産投資の世界では、日常生活では聞かないような専門用語が多くあります。
あらゆる場面で知識があれば、不動産会社や取引相手との交渉に参加しやすいだけでなく不動産投資の成功に繋がります。
不動産投資の勉強を初めて行う方は、書籍を選ぶのがおすすめです。
書籍を活用するなら基本的な知識はもちろん、書かれている内容も全て正確なので間違った知識を身に付けずに当てはめることができます。
さらに、不動産投資を書籍で学習するなら以下のようなメリットを得られます。
- 物件の見方や特徴を学習できる
- 不動産を運用するイメージがつく
- 不動産業者とやり取りするための知識が得られる
- 損失を避ける判断力がつく
不動産にはマンションや一戸建、事務所などいろいろな物件があり、それぞれ特徴に違いがあるので、投資する物件によってやるべきことが異なります。
わからないことが多い場合は、不動産会社の無料セミナーに参加してみるのも1つの手です。
不動産投資会社が行うセミナーでは、相談会も行っている場合もあるので、気になる方は確認してみましょう。
不動産投資を行う前に知識をつけることで、より不動産投資のイメージがつくので次に動きやすくなります。
セミナーを通してから投資をする
不動産投資を始める際は、セミナーを最初に活用することもおすすめです。
セミナーでは専門家の方が知識や経験を通して分かりやすく教えてくれるため、自分に合う不動産投資を見つけられることが期待できます。
対面のセミナーだけではなく、WEB参加のセミナーも増えてきているのでありがたいですね。
セミナー参加をして利用したい不動産会社があったら、そのまま不動産投資について相談を行うことで、最初からプロのフォローをもらうことができます。
また、自分だけでなく周りにも多くの人が参加しているので、投資仲間を得られるなど新たに人脈を作ることも期待できるでしょう。
- プロから具体的なアドバイスをしてもらえる
- 不動産投資の最新情報を確認できる
不動産投資では金利や投資方法がいろいろあるので、常に情報が変化します。
常に情報が変化する不動産投資では、最新の情報収集が欠かせません。
セミナーに参加するメリットは、不動産業界の知ることができるところです。
専門家の意見から、最新の情報を得て投資方法を考えられます。
不動産投資会社によっては、セミナーの内容を初心者と中級者に分けていることもあるので、一度確認してみましょう。
動画を通して不動産投資の知識を深める
不動産投資を始める際は動画を通して学習することも可能です。
不動産投資に関しては動画で始め方やポイント、おすすめ物件などについて解説していることもあり、気軽に学習することができます。
動画の場合は自分の時間に合わせて不動産投資の学習を行えるので、仕事が忙しい人も自分のペースで学習していくことができるのは嬉しいですね。
また動画は文字ではなく、会話や表などを用いて説明してくれるため、活字が苦手な人も集中して学習することができるでしょう。
そして、動画の場合は以下の点を学習することが可能です。
- 実体験に基づいた成功や失敗談から学習できる
- 興味のある投資方法を選んで学習できる
動画の場合は自分の興味のある不動産投資のジャンルを学習することが可能です。
例えば、マンション経営について知りたいなら、そのメリットやデメリットについて教えてくれるもののみを探して確認できるため、自分の用途に合った学習を行えます。
また、動画だと実体験に基づいてどんな失敗をして、そこから何を学ぶことができたのか改善方法についても理解できるため、応用についても学習できるでしょう。
そして、不動産投資はYouTubeでも知識を深めることができます。
いろいろな動画がありますが、おすすめは「もふもふ」さんです。
「もふもふ」さんは「まずアパート1棟買いなさい」という本に出会って、不動産投資の可能性に気が付き、2014年に不動産投資を始めました。
そして独学で不動産投資の本100冊以上読破した結果、現在19室保有しており、満室家賃は100万円程と大きな売却益を上げることができています。
ぜひ、YouTubeによる動画学習も考えてみてください。
ステップ②：ポータルサイトで相場をつかむ
不動産のポータルサイトを利用して学習することもできます。
ポータルサイトは不動産の相場を知る点で有効な手段となっており、不動産会社に紹介された物件がお得かどうか判断する際に利用することができます。
例えば、「この物件はお得です！」と利回り6%の物件を紹介されたとき、「8%くらいの物件みたことあるな」と判断できることが理想です。
このように、ポータルサイトに条件を入力するだけで希望に合った物件を見ることができます。
そのため、その地域にわざわざ行かなくてもある程度の物件情報を確認することが可能です。
ただ、ポータルサイトにもいろいろあるため、どれを使用すべきなのか迷ってしまうこともあるでしょう。おすすめとして以下のサイトを利用することができます。
- 楽侍
- 建美家
- アットホーム投資
楽侍は物件数と利用者数が多く、使いやすいという評判も得ているポータルサイトです。
そのため、不動産投資を始める初心者の方でも、安心して利用することができます。
建美家は著名なコラムニストが多く登録しており、投資家同士による交流も盛んに行われています。
そのため、物件の情報だけでなく情報交換の場としても利用することができるでしょう。
アットホーム投資は振り出しもの物件が見つかる可能性が高いサイトです。
マンションだけでなく一軒家も取り扱っているため、状況によっては安い投資先を見つけられる可能性もあります。
このようなポータルサイトを用いて相場を確認するときは、まず地域の売り土地情報を開いた後に坪単価で並び替えをしてください。
他のポータルサイト2〜3つほどでも行い、ピックアップするなら相場価格をある程度確認できます。
また、相場のつかみ方ですが、マーケットの機能により、大体の適正価格で物件情報が出回って学んでいきます。
- 都心や駅から遠い
- 築年数が古い
- 借地権
- 市街化調整区域
- 都心や駅から近い
- 新築物件
- 法令や権利関係のリスクが低い
ポータルサイトを閲覧する回数を増やしながら、相場感覚を掴んでいきましょう。
不動産投資の際はポータルサイトの利用も考えてみましょう。
ステップ③：資金を貯めて準備をする
不動産投資を始めるときは資金の準備を行うことも大事です。
物件はどんなものでも高額になる可能性が高いため、ある程度の資金を準備しておかなくては投資を始めることができません。
ただ、不動産投資を行う際に「どれくらいの資金を準備すればいいのか？」と疑問を感じることもあるでしょう。
不動産投資の資金準備は最低でも以下のポイントを押さえておくのがおすすめなので、確認してください。
物件価格の30%を貯めておく
事前知識をつけたり、ポータルサイトで見ていく上で「自分が購入したい物件価格はどのくらいか」というのが固まってきます。
不動産投資の資金は、物件価格の30％ほどは貯めておくのがおすすめです。
不動産投資をするときは一括で支払おうと思うとかなり高額になるため、資金を準備することはできないでしょう。
そのため、不動産投資を計画するときは、ローンを組んで資金の確保を考えるはずですが初期費用がかかってきます。
つまり、ローンに頼って全く資金を準備していない状態だと初期費用を支払うことができないため、事前に資金を準備しておくことが大事です。
そして、ローンを組む際も物件価格の30％ほどの資金があるなら、審査に通りやすくなるため準備もスムーズに行えます。
また、不動産投資をするときは、どのような初期費用が必要になるのかも確認しておきたいはずです。
以下のような点で費用が必要になります。
- 不動産の仲介手数料
- 不動産投資ローンの専務手数料料と保証料
- 印紙代
- 火災保険料
- 納付する税金
- 司法書士報酬
不動産の仲介手数料は物件購入を仲介してくれた不動産会社に支払いをします。
大体売買契約が成立した後に支払うことになり、費用は「売買価格×3%+6万円+消費税」です。
不動産投資のローンの手数料には専務手数料と保証料があります。
専務手数料は定額制だと3万円ほど、定率制だと借入金額の1〜3％ほどです。
保証料は保険会社を連帯保証人とする際の費用であり、一括前払い型だと融資総額の2％、金利上乗せ型であれば融資総額の0.2〜0.3%ほどです。
印紙代は課税文書を作成する際に必要なお金であり、不動産売買契約書や金銭消費賃借契約書があります。
印紙代は年度によって変わるため、国税庁のサイトで確認してください。
火災保険料は不動産投資をする際に担保の保証のため加入が義務付けられています。
金額は物件を再建築する再調達価額、経年劣化などの消耗分から差し引いた時価額によって決定します。
不動産投資の際は税金がかかってくるため、それぞれの金額を支払いましょう。
税金には登録免許税や固定資産税、都市計画税、不動産取得税などがかかります。
司法書士報酬は所有権移転登記や抵当権設定登記など法務の手続きが必要です。
一般的に司法書士に依頼することになり、10〜15万円ほどかかるため準備しておく必要があるでしょう。
このように、資金に余裕をもって不動産投資をしていくように心がけましょう！
十分な資金を用意しておくと、有利に不動産投資を進められる
不動産投資がスムーズに行えるかどうかは、十分に資金を準備できているのかがポイントです。
なぜなら、資金が十分にあるほど金融機関からの評価が高まり融資の審査が通過しやすくなるからです。
不動産投資をするときは必ずローンを組む必要がありますが、金融機関に申請したからと言って必ず審査に通過するわけではありません。
金融機関は申請者がしっかりローンの支払いができるのか確認するため、どのような仕事をしているのか、資金がどれくらい貯まっているのかを見て判断します。
職業が公務員や会社員であれば信頼性が高いので、自己資金が少なくても審査通過できる可能性が高いです。
しかし、自営業の方、また会社員でも勤務年数が短いと自己資金がどれほどあるかによって通過できる可能性は大きく変わります。
そのため、自己資金はできるだけ準備しておいた方が不動産投資もスムーズに行うことができるでしょう。
ステップ④：不動産会社に問い合わせる
不動産投資を行う際は不動産会社に問い合わせてコンタクトを取るようにすべきです。
不動産会社は物件に関して知識とノウハウを持っているため、自分が投資で分からない点や疑問が合った際に適切なアドバイスをしてくれることが期待できます。
投資で人気のある物件やどのような場所で物件を購入すべきなのか教えてくれるため、参考にしながら不動産投資を考えることができます。
また、不動産投資に必要な手続きや書類、資金の作り方についても教えてもらえるので、初めての方であれば不動産会社にコンタクトした方が安心できるでしょう。
ただ、不動産会社に相談する際もポイントを押さえておくのが大事です。
以下の2つのポイントを確認して問い合わせするようにしましょう。
信用できる不動産会社の選び方
- 業歴が長い
- 多数の金融機関と取引がある
- 全く不信感を持たない
- 説明を丁寧にしてくれる
- アフターフォローが充実している
まず、不動産会社を選ぶ際には業歴の長さを確認すべきです。
業歴が長い会社であれば、それだけ多くの顧客が不動産投資の契約を成立できていることになるからです。
不動産投資の契約が成立できない会社は長く運営していくことができず、途中倒産してしまう可能性がかなり高い業界です。
業歴が浅いと信頼度は高くないため、長い所を選ぶのがいいでしょう。
また、多数の金融機関と取引があるなら、それだけ会社が信頼されている証拠でもあります。
金融機関は会社の状況をシビアに見るため、提携先の多さは信頼度に直結します。
この点を確認して不動産会社を選ぶのもおすすめです。
また、不信感を持たない要素があることも大事です。
スタッフの態度や書類の準備の遅さなど、契約の際に少しでも不信感があるようなら別の会社に依頼するようにしましょう。
また、説明についても丁寧に対応してくれるかを確認しましょう。
自分の疑問点や悩みについて親身に説明してくれるなら、スタッフに信頼感を抱くことができます。
そして、不動産投資ではアフターフォローの充実度も大事です。
確定申告のサポートや出口戦略である売却相談、また税理士の紹介など会社によって内容は違います。自分に合ったものを確認して選択するようにしましょう。
不動産会社に相談するときの注意点
不動産会社に相談するときは注意点についても確認しておくべきです。
まず、不動産会社に相談するときは、自分が購入する意思を持っていることを伝えるべきです。
物件購入の意思が無ければスタッフも具体的な提案をすることができないため、適切なアドバイスを行えない場合があります。
どんな物件が欲しいのかなど、具体的に述べて購入意思を示してください。
また、不動産会社に物件を紹介されてもその場で判断して契約しないようにすべきです。
物件を紹介されても、本当に自分の要望通りなのか詳細な点を確認して、資金などと折り合いをつけることがポイントになるからです。
そのときの勢いで契約をしてしまうと後悔する結果になることもあるため、これらの点に注意して相談しましょう。
ステップ⑤：条件に合った物件を探す
不動産投資を行うときは、自分の条件に合った物件を探すことが大事です。
条件は自分の投資の目的などによって変わってくるため、それを踏まえて物件の確認をする必要があります。
特に、物件選びの際は以下の2つのポイントを重視しておくべきです。それぞれの内容を紹介しましょう。
現地調査をする際に確認すべきこと
現地訪問をして、建物のリスクがないかなどを確認していきます。
今から紹介する以下のチェックポイントを参考にしてみてください！
| 物件内のチェックすべきポイント | |
|---|---|
| 玄関 | ・掃除されているか ・下駄箱があるか ・セキュリティは万全か |
| リビング | ・広さはどれくらいか ・使用されている素材は何か ・スムーズな移動が行えるか |
| 水回り | ・水漏れなどがないかチェック ・給水管などは劣化していないか ・排水の時間は長くないか |
| 窓・ベランダ | ・開閉不良は起きていないか ・床や手すり、壁は変色していないか ・防水の劣化などが起きていないか |
以下は、共用スペースのチェックすべきポイントです。
| オートロック・インターホン | ・しっかり動作するのか確認 ・最新式なのか |
|---|---|
| ポスト | ・汚れが付いていない確認 ・開閉しやすいのか確認しておく |
| 駐車場・駐輪場 | ・物件からの距離が離れていないか ・駐車しやすい構造となっているか |
| ゴミ出し場 | ・綺麗に仕分けされているか ・汚れが目立つことはないか |
以下は、 周辺環境のチェックすべきポイントです。
| 最寄り駅までの距離 | ・駅までは徒歩でどれくらい時間がかかるか確認 |
|---|---|
| 道路 | ・道路が渋滞するところではないか確認 |
| 施設 | ・コンビニやスーパーなどは近いのか確認 |
上記のような場所をポイントを押さえて確認することで、良い物件を選択することができます。
ただ、良い物件の選び方は自分「住む人の立場になって考えてみる」ことが秘訣と言えます。
自分が住みたいと思う場所であれば入居者も入りやすくなるはずなので、この点を1番に考えて選択するようにしましょう。
出口戦略を考える
不動産投資の際は赤太字についても考えておくことが大事です。
出口戦略とは保有する物件を売却する計画のことです。
物件は購入後に需要や時価の上昇などによって価格が上がることもあります。
もし、売却計画をしっかり行うことができるなら、利益をより得やすくなるため考えておくことがおすすめです。
出口戦略のポイントとしては以下の通りです。
- 相場よりも安い価格で購入すること
- 定期的にメンテナンスをすること
- 満室状態の時に売却すること
相場よりも安い価格で購入することにより、利益を得られる可能性が生じます。
入居者が思うように入らなかった際も短期間で売却できることにより、損失を避けて少しでも利益を得ることに期待できるでしょう。
また、定期的にメンテナンスをすることによって物件の老朽化を防ぐことができ、資産価値を高いままにして売却することができます。
自分の不動産物件が入居者でいっぱいなら、それだけ買主も大きなリターンを期待できるため高値で売却することにつなげられます。
この点を確認して出口戦略を用いてみましょう。
ステップ⑥：買付申込みを行う
不動産投資をする際は、買付申込みについて確認しておくことも大事です。
買付申込みとは、購入を検討している物件を内覧して気に入って購入したくなったときに、仲介業者に対して提出する書類です。
買付証明書や購入申込書と言われることもある書類です。
買付申込書は物件を購入する金額を書くことができますが、自分の購入したい金額を書くことができ、必ず売り出されている金額を記載する必要はありません。
そのため、価格を安くする手段などで買付申込みを利用することもできますが、売買契約とは違うという点も認識しておくことが大事です。
売買契約の場合は購入するための手付け金や違約金も記載されており、不動産を確実に購入することができます。
しかし、買付申込みは購入意思を表示するだけなので、誰かが売買契約を結べばその時点で購入ができません。
買付申込みは必ずしも購入できるわけではないことを覚えておきましょう。
そして、買付申込みの際は以下の点を記入します。
- 申込日
- 氏名や住所、印鑑
- 売買価格
- 売買契約日や引き渡し日
- ローンの利用について
買付申込書には申込日や氏名、住所など必要な情報について記載する必要がありますが、書式に関して決まりなどはありません。
申込書の項目は仲介業者がある程度準備してくれて、必要な点を記載するので良いので、1度内容を確認してから記入するようにしてください。
ステップ⑦：金融機関へ融資を申込むための審査を受ける
不動産投資をするなら資金を準備する必要があり、金融機関への融資を申込みを考えることでしょう。
金融機関へ申込みをして融資を受けるためには審査があり、通過することで資金を得ることができますが、以下のように2つの審査があります。
仮審査と本審査と2つ行われて「問題ない」と金融機関が判断したなら、融資を受けることが可能です。
この2つの審査については、どのような特徴があるのか知っておきたいはずなので、内容を紹介しましょう。
仮審査
不動産投資は非常に高い金額を必要とするため、ローンを組んで不動産投資を始めることになるでしょう。
金融機関も利用者が大きな金額を借入するとなると、簡単に融資を許可することができません。
「この利用者は返済能力があるのか？」という点を慎重に判断するため審査が行われます。
そのため、金融機関はまず仮審査を行うために書類への記入を求めます。
仮審査に必要な書類は以下の通りです！
- 本人確認書類
- 収入確認書類
- 物件確認書類
- 借入状況確認書類
- 返済状況確認書類
本人確認書類は自分を証明できるものとして、運転免許証や健康保険書類など、公的に発行されているものを提出する必要があります。
収入確認書類は給与をもらっている方は前年の源泉徴収票や住民税決定通知書、課税証明書などを提出します。
個人事業主の方であれば確定申告書や納税証明書など、法人の方は決算報告書を提出してください。
物件確認書類は購入予定の物件チラシや資金計画表、間取図などです。
借入状況の確認は償還予定表や残高証明書などになります。
返済状況の確認は返済用の口座の通帳、インターネットバンキングの取引画面の写しを提出します。
このようにそれぞれに必要な書類を準備して提出してください。
本審査
仮審査の必要な書類を提出して通過することができれば、そのまま本審査に移っていきます。
本審査の場合も必要な書類を提出する必要がありますが、仮審査と必要な書類はほとんど同じです！
ただ、売買契約書や登記簿謄本、建築確認済証など、物件を確認するために必要な提出書類は追加されることもあります。
担当者の話を良く聞いて必要書類を確認するようにしてください。
また仮審査は3〜1週間ほどで結果が出ますが、本審査の場合は結果が出るまで2週間〜1か月ほどかかるため、かなり時間を要することになります。
そのため、不動産を購入する際はスケジュールを確認して前もって審査を受けておく必要もあるでしょう。
本審査を通過することができれば、資金を融資してくれるため、不動産の購入において準備は整ったと言えます。
ステップ⑧：物件の引き渡しと入居者の募集
不動産の購入のため売買契約を結び、金融機関から融資を受けることができたのであれば、物件の引き渡しをすることになります。
物件の引き渡しは業者にお金を振り込んだことが確認できれば取り掛かることになりますが、その際に必要書類を司法書士に渡さなくてはいけないので準備しておきましょう。
引き渡しの際は不動産の持ち主から
- 玄関の鍵
- 管理規約
- 分譲時の図面やパンフレット
- 設備の説明書や保証書
- ポストの鍵
などを受け取ります。
物件によって引き渡しするものは変わるため、事前に仲介業者に一覧表を作ってもらった方がスムーズに行えるでしょう。
不動産を引き渡ししてもらい、司法書士の方に登記を完了させてもらえれば、入居者の募集を行いましょう。
入居者の募集は不動産会社に委託してもらう方法もあれば自分でチラシなどを作成して募集することもできます。
不動産会社に委託して入居者の募集をお願いすると、その分手数料を取られるので自分で探す人もいますが、それはデメリットが大きいです。
入居の契約書を作成するなどは専門知識が必要で、物件の見学や案内は自分が予想した以上に時間を要するため、実際はかなり手間と労力がかかります。
自分で入居者を探すよりも、不動産業者に任せた方が契約の点でも安心感もあり手間と労力もかかりません。
ぜひ、入居者募集は不動産会社に依頼するようにしてください。
不動産投資始め方のまとめ
不動産投資の始め方について内容を紹介してきました。
不動産投資を始めるためには、探し方や準備、手順について確認するポイントが多いので、それぞれ理解しておくことが大事です。
特に、初めて不動産投資を行う場合は1つ1つの手順を慎重に行うことで、リスクを軽減することができます。
不動産投資で成功するためには、事前の物件選びと準備が特に大事です。
不動産の仲介業者ともうまく連携を取り、自分の最適な物件を選ぶことができるようにしてください。
