土地売却の費用はいくらかかる？税金や手数料を削減するコツも紹介

土地売却を検討していて、このような必要な費用について悩んでいる方は多いのではないでしょうか。

土地売却をするときには、利益を受け取る際に税金や手数料などのさまざまな費用をし習いますが、費用が高額にならないか心配ですよね。

土地売却にかかる費用の中でも、不動産業者に支払う仲介手数料は費用が高額になることが多いです。

一方で、土地をそのままにしておくと固定資産税がかかってしまうことになります。

使っていないにも関わらず持ち続けるのはデメリットになりかねません。

この記事では、土地売却で必要なポイントを基礎から詳しく解説します。

売却によって手に入るお金だけでなく、引かれる金額についてしっかり把握することで、先回りしてトラブルを回避しましょう。

土地売却でかかる費用の軽減するためのポイントも紹介するので、ぜひ土地売却の参考にしてください。

土地売却に必要な5つの費用とは？

不動産売却が初めての方に、どういった費用が必要になるのかを解説します。

土地売却で発生する費用はいくつかあり、いったいどれくらいの費用がかかるのか把握しておきましょう。

税金の他にもこのような費用がかかるために、売却の際にはまとまった資金も必要となります。

所有している土地の状況に応じて土地を測量したり、地盤調査をすれば必要になる費用は増えます。

事前に費用や税金を不動産会社に見積もりしてもらうのがおすすめです。

土地売却で発生する費用について見てみましょう。

「土地売却で発生する税金」についてはこちらです。

仲介手数料

介手数料は、仲介を依頼した不動産会社に支払う報酬のことです。

土地を売る際は、不動産会社に依頼して買い手を探してもらい、売主と買主の手助けをしてくれるのが一般的です。

土地売却の仲介手数料は、不動産の価格によっては手数料が変動するため、仲介手数料は不動産会社の力量次第となっています。

不動産が高く売れるほど支払う仲介手数料は高くなりますが、仲介手数料の上限金額の割合が下がるのが特徴です。

上限額とはいえ、ほとんどの不動産会社が上限額で請求するので、目安をご自身で計算できるように知っておきましょう。

仲介手数料の上限額は法律（宅地建物取引業法）で決められています。

仲介手数料の上限金額は、土地の取引価格に応じて変動します。

仲介手数料は3つの金額部分ごとに上限金額の割合が変わるので、部分ごとに計算をした後に最後に合算されて算出されます。

以下は、仲介手数料の計算例です。

上記のように、3つの金額を部分ごとに分けて計算して求めます。

複雑な計算方法にはなりますが、売却価格が決まっていればすぐに算出することが可能です。

以下は、消費税が10%の場合の早見表となっています。

不動産の売却価格に応じて仲介手数料の上限を計算しました。

こちらの表は一例です。

査定金額が算出された際に、担当の不動産会社に確認をしておきましょう。

不動産の買取の場合、不動産の仲介による売買とは異なり、広告費や掲載費などの仲介業務が発生しないため、仲介手数料は必要ありません。

不動産買取の場合は、売主から直接土地を買い取ることで買主の役割を果たしています。

土地を販売する際は、不動産会社の仲介が欠かせないことがわかりますね。

仲介手数料を払わずに早く不動産を現金化したいという方は、不動産買取を検討してはいかがでしょうか。

仲介手数料を支払うのは、一般的には契約前と契約後と２回に分けて支払います。

ローンの抵当権抹消費用

2つ目に必要な費用は、ローンの抵当権抹消費用です。

売却する土地にローンが残っている方がいる場合は、こちらの費用は必須です。

借入金融機関の抵当権が設定されていて、ローンが残っている土地を売却する場合は、「抵当権を抹消する」という手続きと費用が必要になります。

ローンの抵当権抹消登記の登録免許税は、不動産1件につき1,000円です。

また、土地のみではなく建物もある場合は、別で数えて2,000円の費用が発生します。

ローンの抵当権抹消は、個人でも行うことができますが、司法書士に依頼して行うのが一般的です。

土地の測量費用

土地の測量費用は、買い手に不動産の情報として提供するために非常に重要な費用です。

「境界と認識していた範囲が実際は間違っていた」というようなことは、測量後によく起こります。

土地を売却するときには、確定した測量図を付けている方が売却しやすくなるため、測量をすることをおすすめします。

売却しやすくなるだけではなく、現在の土地の面積・隣接する土地との境界線を明確にするためにも必要な作業です。

境界線を明確にする測量は、土地家屋調査士に依頼をして行います。

以下に、土地一軒につきの目安の金額を明記しました。

土地の測量費用は高いと思われがちですが、土地の商品価値を把握・高めるためにも測量は必要です。

測量費用は売主が境界の明示義務を負うため、売主が負担します。

測量から書類の作成までの手続きには数か月を要する場合が多いので、余裕をもって準備しておきましょう。

土地の上にある家を解体して土地だけの状態にする際は、解体工事を依頼することが必要です。

解体費用や、土地調査について費用などを含めて更に詳しく説明していきます。

古家の解体費用

古家を解体して、土地のみを売却する場合には解体費用が必要です。

買い手の要望で建物が不要な場合には、不動産の建物を解体して売却する必要があります。

解体費用は、解体する家の構造・建材・広さによって変動します。

また、重機が入るスペースがあるか、隣接している家との幅など、立地条件も加わるので解体の目安はざっくりとしかわかりません。

建物の構造が頑丈、廃棄しづらい建材になれば、解体費用は高額になります。

解体費用は土地売却の際に必要な費用となります。

建物の構造と坪単価での解体費用の目安は以下の通りです。

コンクリート等の頑丈な素材となると、解体にかかる費用もさらに高額となるケースもあるのでご確認ください。

解体費用がかさんでしまうという方は、解体せずに売却をするという選択をしてもいいでしょう。

依頼した不動産会社に、一度相談するのがおすすめです。

地盤調査費用、土壌汚染調査、水道引込工事などのその他の費用

土地を売却する際は、上記で挙げた以外の費用がかかります。

土地は高価な買い物というだけではなく、買った土地は長く所有する財産です。

築年数によって価値が減っていく家とは違い、土地には価値があり続けるというのが大きいですね。

そのため、土地の購入をする際は、資産価値を下げていないかを調査する必要があります。

買い手にもわかりやすく売り手が地盤調査や費用の全額を担いますが、地盤を良質な状態で売却することが理想です。

すべての費用は売り手が負担することになっています。

土地売却で発生する税金5つ

これまでには土地売却で発生する費用をご紹介しましたが、土地売却では別途で税金がかかります。

土地売却をする際に必要な税金5つをに紹介しました。

中には印紙税のように不動産の価格に応じて変動する税金もあります。

どの税金も、所有物を売った際の利益に対して支払う税金です。

下記にさらに詳しく明記しましたので、それぞれ詳しくご紹介します。

「土地売却で発生する費用」についてはこちらです。

印紙税

土地売却で必要な税金の１つめは、印紙税です。

印紙税は経済取引で作成する文書に課税される税金であり、税額は取引価格によって2,000円～10万円と決められています。

印紙税とは、売買取引の契約書に貼る印紙代のことです。

高額な税金ではなく事務手数料という面目となるので、所得税ほど高額な税金ではありません。

土地の売買契約が成立したあと、収入印紙を貼り付けて消印することで納税は完了です。

出典：印紙税額の一覧表

※平成26年4月1日から令和6年3月31日までの間に作成された不動産売買契約書は、現在軽減措置で税額が低くなっています。

収入印紙は、不動産登記の際には必ず必要です。

購入した印紙は租税公課として経費として計上することができます。

また、収入印紙は国税の支払いのために利用し、収入印紙の購入は非課税となります。

譲渡所得税

2つめの税金は、譲渡所得税です。

土地を売却した場合、利益または損失がでる場合があります。

譲渡所得税とは、土地を売却して利益（譲渡所得）に対して課される所得税です。

給与所得や事業所得とは別で計算され、所得税の税率は不動産の価格に応じて15％から30％と変動します。

この2つの税金は所得に税率を掛けて計算すると割り出すことができます。

譲渡所得税は譲渡所得に対して課税されるため、譲渡所得の求め方を知っておきましょう。

不動産の取得費には、買った時の購入代金や手数料も含まれます。

譲渡所得が500万円で所有期間が5年以下の場合は、「500万円×30％＝150万円」です。

所有期間が5年を超えている場合は、「500万円×15％＝75万円」となります。

住民税

住民税は不動産を売却した際にかかる税金で、利益が出た際にその部の税金を計上します。

この税金は行政のサービスを利用した際の手数料となり、地域社会の貢献のために支払うことが義務付けられています。

税率は譲渡所得の9％または5％で、その分の支払いが必要です。

基本的に住民税は1月1日に住民に対して課されます。

また、サラリーマンの場合には毎月の給与から天引きされることもあり、不動産の売却の際には、長期譲渡所得化、短期譲渡所得かに別れます。

支払うタイミングは売却した時点で所得税と一緒に支払うのが一般的です。

登録免許税

登録免許税とは、不動産の名義を変更するときに収める税金です。

原則として名義変更時に発生し、その原因によって税率はかわってきます。

出典：登録免許税の税額表

登録免許税の納付は原則現金納付となっています。

一方で、オンラインで登記申請を行った場合は電子納付も可能となっているので、一度確認してみましょう。

復興特別所得税

復興特別所得税は東日本大震災の復興のための税金となります。

納税の際で確定申告の際には、所得税と復興特別所得税も同時に支払うのが一般的です。

復興特別所得税は東日本大震災の復興のための税金と目的が決まっています。

納税の際には確定申告をして所得税と復興特別所得税を支払うタイミングで同時に支払うのが一般的です。

土地売却の費用を抑えることはできる？

ここまで土地売却における費用や税金について説明しましたが、全てを支払うにはそれなりに費用が必要です。

費用がかかるとわかっているので、節約できるところは節約したいですよね。

結論からいうと、所得税の減額などの節税を行うことは可能です。

費用などもできるところから節約して、複数の業者に見積もりをしてみましょう。

良心的な業者を見つけて工事を依頼したりすると、経費を抑えることが可能となります。

控除を利用してできるだけ節税をすることも可能です。

節税をするならばまず第一に所得控除の手続きを検討することをおすすめします。

それではご紹介致します。

仲介手数料を値引いてもらう

仲介手数料を値引きすることで、土地売却の際をスムーズに完了することができます。

事前にどのくらいの手数料がかかるのかを実際に不動産と一緒に割り出しておきましょう。

仲介手数料の値引き交渉を行うことができれば、土地売却の費用が浮くとお考えの方もいるのではないでしょうか。

大半の不動産会社はできるだけ多くの仲介手数料を得るために、仲介手数料の上限の金額を提示することが一般的です。

そのため、値引きはできてもおすすめできません。

理由としては、以下が挙げられます。

仲介手数料を値引きする時は、依頼した不動産会社の対応がどうなるかわかりません。

仲介手数料を安くしたい一心で、安易に決断するのはやめましょう。

印紙を忘れずに貼る

印紙は税金を支払った証明となるので、売買契約書には収入印紙を貼って納めなければなりません。

また収入印紙は手数料の代わりに支払うこともあります。

このときに印紙を貼り忘れた場合、必要分を超える支払い「過怠税」が課せられます。

そのため土地売却の際にも印紙を忘れずに貼っておきましょう。

また、収入印紙は契約書の左上のスペースに貼り付けるのが一般的です。

売買契約前後に関しては不動産会社が基本的に指示をしてくれますが、指示を待つだけではなく、収入印紙が必要になるのを知っておくのが大切です。

保険料や税金は払い戻し可能

不動産の売買で土地の売却の際にも保険料や税金は払い戻し可能です。

固定資産税などの決済日までの日割計算で清算された税金は、買主との清算で戻ってきます。

固定資産税は1月1日の時点での所有者に納税義務がありますが、支払い済みになっている分に関しては返還されるので、一度確認をしてみましょう。

また火災保険等も売却の際に解約すると、還付を受けることが可能となります。

土地売却をするときに抑えておきたいポイント3つ

土地売却をするときには、抑えておきたいポイントが3つあります。

今後の損を回避できる可能性があがるので、ぜひ知っておきましょう。

これから売却を検討している方は是非確認してみてください。

以上が、土地売却での取引において重要なポイントです。

では更に詳しくみていきましょう。

複数の会社から土地の査定を受けて相場を把握する

複数の会社から土地の査定をしてもらうとおおよその価値がわかることで、悪徳業者を回避できます。

一番高い価格をつけた業者に仲介してもらえばその分利益も増えるので、複数の会社からの査定を受けましょう。

土地の売却の際は大手の有名不動産会社だけではなく、地元に強い中小の不動産会社をみることも大切です。

値引き交渉がある前提で市場に売り出す

売り出す土地の値引き交渉を行うこと前提で売り出すことで、柔軟に不動産を売却することができます。

不動産の値段が高すぎる場合には、相談に乗ったり支払回数を相談したりするだけで不動産を短期間で売却することも可能です。

「これなら買えるかも！」と思ってもらい、交渉をすることで売却に一歩近づきます。

土地売却をして売買益が出たら確定申告をする

土地売却をして売買益が出た場合、確定申告をして所得税や住民税を収めます。

また、不動産の売買が成立した際には、不動産会社にも成功報酬として仲介手数料を支払います。

すべての支払いのタイミングは売却してからとなるので、売買益から謝礼を支払うため心配は必要ありません。

確定申告の受付は、2月16日から3月15日までに税務署まで出向くことになります。

土地を売却したら確定申告が必ず必要になりますので、翌年の定められた日に確定申告をしましょう。

不動産の金額に応じた税金を収める必要があるので事前にどのくらいの税金を支払うのかをシュミレーションしておくのがおすすめです。

土地売却を任せるならどこがいい？おすすめの一括査定サイト3選

実際に土地売却をするならどこがいいでしょうか？

世の中にはたくさんの一括査定サイトや不動産会社が存在するので迷いますよね。

ここでは、おすすめの一括査定サイトや不動産会社をご紹介したいと思います。

以上のサイトと不動産会社について、一つずつご紹介します。

スーモ

出典：SUUMO不動産売却

一括査定サイトのスーモは、テレビCMを流しているので知名度が高いサイトです。

緑の愛嬌のある丸みを帯びたキャラクターを思い浮かべる人も多いかと思います。

スーモはサイトのデザインに力を入れていて、スーモのサポートサービスも充実しています。

初心者にも扱いやすいよう、知名度だけでなくサービスもあるのが魅力ですね。

まずはこのスーモの特徴について見てみましょう。

大手企業が運営していて、多くの人に利用され続けているスーモは、信頼性の高いサイトです。

スーモには独自の不動産会社の検索機能がついており、複数の方法で検索できるため、自分に合う不動産会社を探しやすいという強みがあります。

不動産売却が初めての人でも、不安を感じることなく安心して利用できます。

サイトの使いやすさだけでなく、物件の情報が充実していることから、利用者満足度が高いというのも納得ですね。

不動産売却を検討するにあたって、安心して利用できます。

イエウール

出典：イエウール

イエウールは利用者人数や売却実績に定評のある一括査定サイトです。

イエウールの利用者人数は約1,000万人を超えており、数ある不動産査定サイトの中でも日本一位を誇っています。

不動産売却を検討している多くの人から支持されていることがわかりますね。

イエウールは2014年に運営を開始し、比較的新しいにもかかわらず、運営を開始してから数年で利用者数一位を獲得しました。

イエウールには以下の特徴があり、その特徴から実力がうかがえるでしょう。

イエウールは、「はじめての不動産売却にお役立ちメディア」を掲載しているという点でも魅力的です。

記事には専門家が携わっているため、不動産の知識がない人にもわかりやすい内容になっています。

利用者数だけでなく、そのほかの面でも高い評価を受けていると、利用者数日本一位の理由がわかりますね。

イエウールは地域密着型の中小不動産会社が多いのですが、全国規模で店舗を出している大手不動産会社も多く提携しています。

幅広い不動産会社と提携しているため不動産会社の種類が豊富なので、不動産を選ぶ際に比較参考が簡単にできます。

リビンマッチ

出典：リビンマッチ

リビンマッチはリビン・テクノロジーズ株式会社が運営・提供している不動産総合サイトです。

様々な不動産に関するサービスを行っているサイトで、その中に一括査定が含まれています。

査定1回につき6社の査定額を比較でき、査定の申し込みも簡単で無料で利用可能です。

リビンマッチは全国対応で、どこの地域の不動産でも査定をすることができるのが特徴です。

提携不動産会社数は約1,700社（2021年8月現在、同社調べによる）で、2,600事業所もあります。

大手不動産会社から地域に密着した会社まで多数と提携しているので、いろいろな会社が選べますね。

提携不動産会社数が多いだけでなく、さまざまな条件の不動産会社があるのは嬉しいです。

査定ができるのは最大6社までで、不動産査定一括サイトのなかでは標準的ですが、チャットによる質問形式で依頼できるという差別化できる特徴もあります。

不動産と名のつくものなら査定ができ、取り扱い物件の幅も広いことから、利用者数も多いリビンマッチは人気の一括査定サイトでおすすめです。

土地売却に関するよくある質問

土地売却が初めての方は税金や手数料などわからないことが多いですよね。

土地売却に関するよくある質問を読んで、土地売却に関してもっと深く知りましょう。

土地になにかが埋まっているらしいのですが、どうすればいいですか。

土地などの不動産を売却する際には売り手が不動産を整備してから売却することが一般的です。

そのため、なにか埋まっているものがあるならば売り手が除去してから売却するため、一度依頼した不動産会社に相談しましょう。

必要な費用はかさみますが、土地の価値を測るために必要な作業です。

売れなかった場合、手数料を含む費用は発生しますか。

不動産業者に仲介してもらい売却に至った場合には手数料が発生しますが、売却に至らなかった場合には手数料は発生しません。

上記の内容には、「不動産の買取」は関係ないので、支払う必要はないということがわかります。

売却した年の固定資産税はどうすればいいのでしょうか。

固定資産税の納税義務者は「その年の1月1日の所有者」ですので、納税は売主が行います。

年度の途中で不動産を売却したとしても、売主あてに納税通知書が送付されてしまうのです。

そのため、買主の固定資産税は、不動産の売買代金に上乗せして清算されています。

買い替え先の物件が未完成の時に、自宅が売れてしまったらどうなりますか。

買い替え前の物件が未完成の時に、自宅が売れている場合には買主には引き渡しを待ってもらうこともできます。

マンションや自宅の買い替え時には起こりかねない事態なので、先に買主からの合意を得ましょう。

もし新居の完成が長引くようならば仮住まいが可能なアパートかマンションを用意する必要があります。

土地売却の費用まとめ

いかがでしたでしょうか。

土地の売却には、費用だけでなくさまざまな税金も必要ということをご説明しました。

土地の売却には、さまざまな費用がかかり、最低限必要な費用は土地の状況によって異なるということがわかります。

信頼することができる不動産会社を見つけて、後悔のない土地売却をしましょう。