マンション売却の流れを10ステップで詳しく解説！知っておきたい売却の費用や高く売るコツ

マンションを売却したいと思っても、何から始めればいいのか、誰に頼めばいいのかなど分からないことが沢山ありますよね。

調べ始めても、業界の専門用語が多く、考えることが増えるのは仕方ありません。

また、大きな金額を取り扱うことになるので、マンション売却を失敗したくないと思う方もいると思います。

結論から言うと、マンションを売却するためには先に一連の流れを把握することがなによりも大切です。

流れを知ることで今後の動きをイメージすることができ、不安の解消に繋がります。

この記事ではマンション売却に必要な前準備や注意点、売却後にすることまで詳しく解説しているので、ぜひ参考にしてください。

マンション売却の流れ①：売却までの流れと期間の把握

マンション売却をするにあたって、最初に売却までの全体の流れと、だいたいどれくらいの期間を要するのかという必要事項を把握することが大切です。

冒頭でも説明しましたが、流れを知ることで今後がイメージしやすくなり、不安の解消に繋がるでしょう。

マンション売却の主な流れとしては、以下の10ステップに分かれます。

売り出しを開始してから、決済して引き渡すまで平均で4か月ほどかかるといわれています。

マンションを売り出すまでの前準備を含めると、だいたい5カ月～7カ月程度かかります。

売却したいと思っている時期から6か月以上前に売却のための準備に取り掛かることをおすすめします。

半年以上前から準備を始めることで、なにか事情があって作業が滞っても調整することが可能です。

売却期間に余裕がないと、もう少し待てば希望価格で売れる物件も値下げしなくてはならなくなる場合があります。

売り出してからすぐに買い手が見つかるとは限らないので、余裕を持ってマンションの売却手続きをしておくといいですね。

それではこの後の流れをご説明します。

マンション売却の流れ②：マンション売却をするときの事前準備

マンション売却をスムーズに行うためには、売却前の事前準備が重要な役割を果たします。

売却の手続きのときに、必要な書類が足りないというミスや、損をしたくないですよね。

最終的に手元にいくら残るのかという資金計画を立てることで、売却後の見通しができるでしょう。

以下は、マンション売却にはどれも欠かせない事前準備です。

売却後のトラブルを無くすためにも、必ず確認しておきましょう。

不動産登記内容の確認

次に、不動産登記内容を確認しておきましょう。

不動産登記とは、不動産がどこにどのような状態であるのか（物理的現況）と誰が所有しているか（権利関係）について記録されているものです。

具体的には、不動産の大きさや所在地などから、所有者の情報やローンの状況を表す抵当権などが含まれています。

登記済権利証とは土地や建物の登記手続きが完了したことを証明する書類です。

登記識別情報通知書とは、現在、法改正のために権利証に代わって用いられている書類で権利証と同じ役割を果たす書類になります。

このどちらかの書類は土地を所有する権利者であることを証明するものになるので確認しておきましょう。

マンションが相続したものである場合は所有権が被相続人の名前のままであることがあったり、ローンを完済していても抵当権が残ってしまっていることがあったりします。

マンションを売却する上で、このような情報が間違ったままだと売却後にスムーズに手続きが踏めません。

再度、正しく登録されているかの確認をしましょう。

マンション売却で必要な書類の準備

マンション売却では、以下の書類が必要になります。

売却に必要な書類は、それぞれ書類取得の場所や方法が変わってきます。

肝心なときに揃っていないと契約が進まないので、用意できる用意できるものは早めに揃えておきましょう。

上記に記載されたマンション取得時の利用規約は必ずしも必要というわけではありません。

その一方で、内覧に来た方向けのマンションの取り扱い説明書の役割を果たします。

パンフレットや、購入時の契約書も同様の役割を果たします。

パンフレットを見せながら、間取り図や設備などの紹介をできるので、用意しておくと便利です。

管理費など支払いの未納はないか確認する

以上の3点に加えて、管理費などの支払いの滞納はないか確認することも必要です。

修繕積立金やマンションの管理費などの未納がある場合は、必ず支払っておくようにようにしてください。

支払の未納があった場合、マンションの管理費等の債権は、所有権を引き継いだ買主にも請求できてしまいます。

未納分の支払いは、マンションを購入したばかりの買主にとって大きな負担になってしまうことになるので必ず確認しましょう。

マンション売却の流れ③：簡易査定を受けて相場を確認する

売却の相場が分かったら、次は不動産会社に簡易査定を依頼し、マンション売却相場を確認しましょう。

簡易査定とはマンション名や間取り、住所、面積、階数などの情報を伝えることで概算を出してもらう査定のことです。

売却予定のマンションがどのくらいの価格で取引されるものなのかを認識しておくと、今後の売却交渉の目安にすることができます。

逆に相場を知らずに交渉に移ってしまうのは危険です。

自分たちが売却予定のマンションと似たような物件がどの位で取引されたのかを一度確認しておきましょう。

ウェブやメールなどから気軽に査定を依頼することが可能で、だいたい２日程度で結果を知ることが出来ます。

依頼する不動産会社によって査定価格に差が出ることもあるので5、6社に依頼しましょう。

また、複数社に依頼するときには一括査定サイトを利用することがおすすめです。

それではおすすめの不動産一括査定サイトをご紹介します。

SUUMO

出典：SUUMO不動産売却

「SUUMO」は不動産一括査定サイトで、運営会社は株式会社リクルートホールディングスという大きな会社です。

緑のかわいいキャラクターが特徴的で、CMなどで一度は目にしたことがあるのではないでしょうか。

SUUMOは知名度が高いだけでなく、大手の会社なので信頼して利用できるでしょう。

不動産一括査定サイトの中でも、SUUMOには査定依頼する不動産会社を用途によって絞り込める検索機能があります。

サイトが使いやすいだけでなく、エリアやサービス内容などの要素から絞り込むことができるので初心者の方でも安心です。

イエウール

出典：イエウール

「イエウール」は1000万人を超える利用者がいる人気の不動産一括査定サイトで、売却サポート件数は年間20案件以上という確かな実績があります。

全国を対象エリアとしており、扱っている不動産の種類が多く業界の中でもトップクラスです。

査定の入力画面はLINEのように受け答え式になっており、質問に沿って入力・タップをするだけなので誰でも簡単に査定を依頼できます。

簡単に入力できるだけでなく、実績もあるので安心して利用できるでしょう。

提携している1,900社の中には、大手不動産だけでなく地方の中小不動産も多く取り扱っているため、大手と中小を比較したい人に適しています。

すまいvalue

すまいValueは有名な大手6社が共同で運営している唯一の一括査定サイトであり、2016年にサービスが開始されました。

取り扱っている物件は、マンション、土地、戸建て、ビル、アパート等です。

提携している会社は6社のみとなっていますが、不動産の中でも大手が揃っているので、信頼性が高いといえます。

すまいValueは全国各地に店舗があるので、近所の店舗で気軽に相談でき、対面でサポートをしてもらい方におすすめです。

マンション売却の流れ④：不動産会社を選ぶ

簡易査定がおわったら不動産会社を絞って、訪問査定を依頼する不動産会社を選びます。

訪問査定とは、不動産会社の方が実際に物件を訪れて想定の売却額を提示してくれる査定のことです。

簡易査定とは違い、実際の物件を見たうえで査定をしてもらうのでより正確な査定結果を知ることが出来ます。

訪問査定は、結果が出るには１週間弱を要するとされているため、余裕をもって選びましょう。

不動産会社の担当者に本音を話せず売却が難航してしまうパターンもあるので信頼できる担当者の方がいる不動産会社を選ぶことが重要です。

また、訪問査定で一番高い査定価格を出してもらったとしても、それだけで不動産会社と契約することは危険です。

不動産会社は自社と契約してほしいがために高く査定結果を提示している場合があるため、契約後に売却価格の値下げを提案される可能性があります。

このような事態を回避するためには、査定結果を出してもらった際には査定額の根拠や理由を説明してもらうようにしましょう。

マンション売却の流れ⑤：不動産会社と媒介契約を結ぶ

実際に売り出すにあたり、査定をしてもらった不動産会社の中から媒介契約を結びます。

媒介契約とは、売却活動の方針や売却が成功した時の不動産会社側の取り分などを決めるためにする契約です。

媒介契約には契約方法が3種類あります。

それぞれの違いと特徴は以下のようになっています。

レインズ＊とは不動産業界には国土交通省が運営するネットワークのことを指します。

レインズに物件情報を登録すると、その情報は担当外である他の不動産会社からもアクセス可能になり、より多くの購入希望者を集められます。

不動産会社との契約は、どの契約形態でも最長3ヶ月との決まりがあり、その後契約を続けるかどうかは売却側が自由に決めることが可能です。

もしも一度契約した不動産会社と合わないと感じたら、変更も視野に入れましょう。

一般媒介契約

一般媒介契約では、複数の不動産会社と並行して契約を結ぶことができます。

複数の不動産会社で売却活動が可能なため、物件がより多くの希望者の目に触れることになることがメリットと言えます。

一般媒介契約では、レインズへの登録義務はありません。

そのため、値下げの相談や現状報告などの不動産会社とのやり取りを複数社と並行して行わなければいけないことが多く大変です。

そのため契約した会社が不誠実だと、売却活動が上手く進まないことも考えられます。

専任媒介契約

専任媒介契約では、複数の不動産会社と契約を結ぶことが出来ません。

契約した1社とのみ売却活動を進めていくことになります。

しかし自分で見つけた相手となら、不動産会社を通さずに売買契約を結ぶことが出来る点が特徴的です。

複数の不動産会社とやり取りをする必要がないため連絡の負担を軽減することができます。

また、不動産会社側にはレインズへの不動産情報登録義務があり、業務処理状況を２週間に１回以上報告する義務あります。

一般契約よりも真剣に活動してもらいやすいこともメリットです。

専属専任媒介契約

専属専任媒介契約は専任媒介契約とほとんど変わりはありません。

違う点としては、売却相手を自分たちで見つけた場合でも契約先の不動産会社を通して売買契約を完了させなければならない点があります。

また、不動産会社側からの業務処理状況の報告義務が１週間に1回以上義務付けられているので、専任媒介契約より丁寧な対応が期待できるでしょう。

マンション売却の流れ⑥：マンションの売り出し価格を設定する

不動産会社と契約を結んだら、契約した不動産会社と売り出し価格を設定します。

売り出し価格を決めるのは売主本人ですが、査定価格や希望価格を基に、不動産会社と適切な価格を決めましょう。

安すぎると損をしてしまうことになり、高すぎると売れなくなってしまいます。

適正価格からかけ離れ過ぎない程度の価格にすることが大切です。

マンションの売り出し価格を設定したあと、不動産会社が広告での販売活動を行います。

マンション売却の流れ⑦：マンションの売り出しを開始する

マンションの売却を不動産会社が開始したら、買主が見つかるまで待つことになります。

購入希望者は興味を持った物件について不動産会社に問い合わせ、その後内覧の日程調整を行います。

内覧は土日に集中しやすいので、できるだけ売り出し直後の土日は開けておくとよいでしょう。

売り出し後に必要なことを以下でまとめました。

内覧前に清掃をする

売り出しを開始したあとは、内覧に向けて事前に清掃をしておくことが、早期売却に繋がります。

内覧者の第一印象は特に大事なので、玄関や水回りの清掃は怠らないようにしましょう。

また、不要なものは捨てておくと、部屋を綺麗に見せることができるのでおすすめです。

忙しく掃除をしている暇がない場合は、ハウスクリーニングを使う選択肢もあります。

ハウスクリーニングとは、掃除の専門業者が行う清掃サービスのことです。

見た目を綺麗にするだけではなく、手が届かないような場所の清掃や、頑固な汚れを掃除してもらえます。

購入希望者への対応をする

購入希望者から連絡があったら、内覧を受け入れましょう。

内覧は、ネットや写真の情報だけではわからない部分を、実際に部屋を見て確認するために行うものです。

ここでは、できるだけ自分で対応することをおすすめします。

なぜなら、実際に住んでいた売主から説明することで、これからの生活を検討している買主に物件の魅力を伝えることができるからです。

売りたいマンションのことだけでなく、周辺のお店などの情報を伝えるとより買い手に魅力が伝わります。

しかし内覧の対応が難しい場合は、先に引っ越して空き部屋にしておくことで、不動産会社に任せることができます。

オープンハウスを行う場合も

売却活動の一環として、オープンハウスを行う場合があります。

オープンハウスとは、購入希望者から連絡があった場合に、マンションの中を自由に見学してもらうものです。

オープンハウス実施時に、売却する側はもう他の住居に移っている場合もありますが、まだ住んでいる場合もあります。

まだ住んでいる間にオープンハウスを行う場合、室内がごちゃごちゃしていたりすると購入希望者に悪い印象を与えてしまうので気を付けましょう。

マンション売却の流れ⑧：買主と売買契約を結ぶ

最終的に購入を希望する人が現れたら、多くの場合、契約先の不動産会社経由で購入申込書が送られてきます。

この段階でいきなり売買契約を結ぶのではありません。

まずは、購入希望者からの値下げ交渉を話し合ったり、引き渡し時期や引き渡しの際の他の条件設定などを細かく決めて売買における条件をまとめます。

条件がまとまったらマンションの売買契約を結びます。

上記の流れを念頭に入れておくことで、トラブルを回避できる可能性が高まります。

マンションの売買契約で必要な書類

不動産の売買契約の日程が確定すると、担当の不動産会社から案内が届きます。

その中に必要書類について記載がありますので、早めに集め始めましょう。

売主が売買契約を行う際に、必要になる書類は以下の6点です。

印紙代は、売買価格によって異なってくるので注意が必要です。

売買契約後には、不動産会社に仲介手数料の半分を支払います。

仲介手数料は、一般的には売却価格の3%といわれています。

仲介手数料は書類ではありませんが、事前に用意が必要です。

残りの仲介手数料の半額は、マンションの引き渡し時に支払います。

マンションの売買契約で行うこと

売買契約は、売主と売主側の不動産会社、購入希望者と購入希望者側の不動産会社が一堂に会して行われます。

そこでは、重要事項の説明、契約書の読み合わせを行うのが一般的です。

一度契約が成立すると、その契約内容に沿って権利や義務を履行することになるので、契約条件で分からない点を残さないようにしましょう。

契約成立したあとの内容変更は難しく、場合によっては違約金を支払うことになります。

売買契約を結ぶ際には、話をよく聞き、書類の隅々まで目を通すことが大切です。

売主と買主の両者が納得したうえで売買契約書に署名・押印を押せば、マンションの売買契約は締結となります。

マンションの買主から手付金をもらう

売買契約が済んだら、不動産会社に仲介手数料の支払いを済ませ、手付金をマンションの買主から受領します。

手付金とは、売買契約が締結した証として、売買代金の一部として支払うものです。

手付金は、売買代金の10％が一般的と言われていますが、会社によってはさまざまです。

マンション売却の流れ⑨：決済してマンションを引き渡す

売買契約を結んだら、マンションの引き渡し、決済に移ります。

決済とマンションの引き渡しは、売買契約をしてから約1か月以内の同じ日に行われるのが一般的です。

上記のすべてを行った後、マンションの売却は完了です。

決済時には、マンションの買主から代金を受け取るだけでなく、マンション購入時のローンが残っている場合にはローンの一括返済を行います。

決済と同日にマンションの引き渡しが行われますが、引き渡したらすぐにマンションの管理組合に引き渡したことを報告しておくことが大切です。

マンション売却の流れ⑩：確定申告をする

マンションの売却によって利益が出た場合は、譲渡所得税が発生するので確定申告をして税金を納める必要があります。

譲渡所得とは、資産を譲渡した際に発生する税金です。

確定申告は、マンション決済と引き渡し時に同時に行う作業ではないですが、売却後に必ず行わなければならない作業です。

今一度、自身が課税対象かどうか確認しましょう。

納税の必要があれば確定申告の手続きを行い、売却の翌年の2月16日～3月15日の間に書類を提出します。

売却によって損失が出たときは、確定申告の必要なありません。

しかし、確定申告の必要はなくても、申告をすることで軽減措置を受けられることがあります。

これは、譲渡損失の繰越控除制度といいます。

納税が必要にも関わらず確定申告を行わないと、納税を怠ったとみなされ罰則を受ける可能性があるので注意が必要です。

マンション売却において知っておきたいこと3選！

ここまでマンションを売却するまでの流れを解説してきました。

売却を成立させるために必要なこと、やるべきことを分かっていただけたと思います。

次は、マンション売却をより円滑に進める上で知っておきたいことを3つ紹介していきます。

それではなぜ知っておき置くべきポイントなのか、詳しくご説明しましょう。

マンション売却の際にかかる費用

知っておきたいこと1つ目はマンション売却にかかる費用です。

マンションを売却する際は、売却価格ばかりに目がいってしまい売却のためにかかる費用を忘れがちです。

下の表にまとめたものが、マンション売却にかかる費用一覧になります。

特に不動産会社への仲介手数料や自身の引っ越し費用は大きな額になるので、あらかじめ全体の把握しておきましょう。

マンション売却のタイミング

知っておきたいこと2つ目は、マンションを売却するタイミングを逃してしまうと売れにくくなってしまうということです。

売却のタイミングは、「季節」と「築年数」の2点で左右されます。

日本は4月から新年度・新学期が始まるので、新しい生活に向けて年明けの1月～3月に住宅を購入することが多いです。

購入希望者が多い新生活前を狙って売却をするのがベストです。

また、中古マンションの成約件数は築10年以内の物件が多く、購入希望者からも人気があります。

その結果、築11年を超えてしまうと売れにくくなってしまうということがわかります。

マンションを売りたいなと思ったときには、売却の決断を先送りせずに、築年数が経っていないうちに売りにだすのがおすすめです。

手持ちのマンションを手放すときにもデメリットはあるので、確認してから判断をしましょう。

高く売りたい場合にとってはいけない行動

せっかく売るのですから、高い金額で売却したいですよね。

高く売りたい場合にとってはいけない行動は、売却を急がないことです。

早く売りたいと考えても、購入希望者が早く現れるとは限りません。

売却を急いでいるのでなければ、焦らずに待つことで希望金額で購入をしてもらえる可能性が高まります。

しかし、あまりにも長期間売れてない物件は、買い手が不安がって離れてしまいます。

希望の額には届かなくても、納得のいく金額を提示された場合は交渉をしてみるという選択肢は持っておきましょう。

マンション売却に関するよくある質問4選！

ここではマンション売却をするにあたってよくある質問4つについて解説していきます。

本人が売買契約時に出席できないときは？

本人が売買契約時に出席できないときは、以下の必要書類を揃えれば代理人が出席することが可能です。

夫と妻の共有名義で売りに出したあと、片方だけ売買契約に出席する場合にも上記の書類を揃える必要があります。

マンションに居住したまま売却を進めることはできるの？

マンションに居住したまま売却を進めることは可能です。

しかしオープンハウスの際には、いま住んでいる状態のまま見てもらうことになってしまいます。

部屋が雑然とした状態だと購入希望者の方に良くない印象を与える場合があります。

玄関やキッチンなどは特に清潔に保つことを、普段から心掛けておきましょう。

購入希望者がいないときは値段をさげるべき？

購入希望者がいない時には焦って値段を下げてしまうという選択肢をとってしまうこともあるかもしれません。

しかし自分だけでの判断は危険なので、かならず契約している不動産会社と相談してから値下げを行うようにしましょう。

また、別の手段として契約する不動産会社を変える方法もあります。

不動産会社によって得意とするエリアや物件が分かれている場合もあるので、他の不動産会社に再依頼することも視野に入れましょう。

マンションの売却と賃貸に出すのではどちらが得？

マンションは売却する以外の方法として、賃貸に出すという方法があります。

賃貸の方が収益になると考えがちですが、空き家になるリスクや、管理費などの維持費が必要です。

賃貸は世の中の変化にも左右されやすいだけでなく、マンションの築年数によっては修繕積立金もかかってきます。

現状の市場を踏まえたうえで、今売りに出すべきか、賃貸に出すか、慎重に判断しましょう。

マンション売却｜まとめ

マンションの売却についてみてきましたが、いかがでしたでしょうか。

マンション売却の手順は、主に10ステップあります。

マンション売却の一連の流れについて知っておくことで、売却計画が固まり、売却をスムーズに進めることができます。

先に必要な準備を済ましておくことで、その後に大きなアドバンテージになると言えるでしょう。

忙しい方も、そうでない方も、余裕を持ってマンションを売却することが大事です。

マンション売却の流れを把握し、納得のできる売却をしましょう。